A usucapião extrajudicial é um processo que permite a uma pessoa conseguir a propriedade de um imóvel, regularizando sua situação, por meio de um requerimento dirigido diretamente ao Registro de Imóveis competente, sem a necessidade de autorização ou processo judicial. Este processo é uma alternativa mais rápida e simples à usucapião judicial, sendo regido pelo Artigo 216-A da Lei Geral de Registros Públicos e pelo Provimento nº 65 de 2017 do CNJ. O procedimento extrajudicial é uma opção facultativa ao interessado, que também pode optar pela via judicial para obter a propriedade do imóvel.
Principais destaques
- A usucapião extrajudicial é um processo mais célere e sem envolvimento judicial para regularizar propriedades.
- O reconhecimento da propriedade na usucapião extrajudicial não extingue gravames judiciais existentes.
- Prazos reduzidos de posse contínua para obter a usucapião, como 5 anos em caso de cancelamento de registro e estabelecimento de moradia/investimentos.
- A usucapião extrajudicial pode ser concluída no Registro de Imóveis em 90 a 120 dias em média.
- A regularização do imóvel por usucapião extrajudicial pode aumentar seu valor de 30% a 50%.
O que é usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é uma modalidade administrativa de aquisição originária da propriedade, realizada diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de processo judicial. Essa forma de usucapião foi introduzida no Brasil pela Lei 13.105/15 (Código de Processo Civil) e simplificada pela Lei 13.465/17, tornando o processo mais ágil e eficiente.
Conceito e requisitos gerais
Para que a usucapião extrajudicial seja viável, é necessário que a posse do imóvel seja qualificada, com ânimo de dono (animus domini), contínua, mansa e pacífica, além de não haver litígio quanto à propriedade do bem. O procedimento é regulamentado pelo Artigo 216-A da Lei de Registros Públicos e pelo Provimento nº 65/2017 do CNJ.
- O prazo mínimo de posse do imóvel para usucapião extrajudicial é de 15 anos ininterruptos, podendo ser reduzido para 10 anos se o imóvel for a moradia habitual do postulante, ou ainda menor se benfeitorias produtivas foram realizadas no local.
- O procedimento cartorário de usucapião tem lugar quando há concordância dos envolvidos, agilizando o processo e evitando litígios.
- A legislação vigente exige que o pedido de usucapião extrajudicial seja intermediado por um advogado, com poderes especiais para representação.
O processo de usucapião extrajudicial pode reduzir o tempo de tramitação de décadas para aproximadamente cinco meses, variando de caso para caso. Essa modalidade de aquisição da propriedade é uma alternativa eficiente e menos burocrática quando comparada à usucapião judicial.
Modalidades de usucapião
O ordenamento jurídico brasileiro prevê diversas modalidades de usucapião, cada uma com requisitos específicos. Entre as principais modalidades estão a usucapião ordinária, a usucapião extraordinária, a usucapião rural e a usucapião especial urbana.
Usucapião ordinária
A usucapião ordinária exige que o possuidor tenha a posse de boa-fé e justo título pelo prazo de 10 a 15 anos, dependendo da localização do imóvel. Esse tipo de usucapião é mais comum e requer comprovação de elementos como a intenção de se tornar proprietário e a ausência de oposição à posse.
Usucapião extraordinária
Já a usucapião extraordinária dispensa a necessidade de justo título e boa-fé, sendo suficiente a posse ininterrupta por 15 anos, independentemente da localização do imóvel. Trata-se de uma modalidade mais ampla, que visa regularizar situações de posse consolidadas ao longo do tempo.
Usucapião rural
A usucapião rural requer a posse de um imóvel rural de até 50 hectares por um período de 5 anos, desde que o possuidor o torne produtivo por meio de seu próprio trabalho ou de sua família. Essa modalidade visa incentivar o uso efetivo da propriedade rural.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana é cabível para áreas urbanas de até 250 m², ocupadas de forma ininterrupta por 5 anos, para fins de moradia própria ou da família. Essa modalidade busca promover a regularização fundiária em áreas urbanas informais.
Independentemente da modalidade, a usucapião extrajudicial pode ser requerida quando atendidos os requisitos legais, sendo um procedimento mais rápido e desburocratizado que a via judicial.
Usucapião no novo CPC
O Novo Código de Processo Civil de 2015 trouxe uma importante novidade em relação à : a possibilidade do reconhecimento deste direito real. Antes, a era realizada exclusivamente por meio de ação judicial. Agora, o da Lei de Registros Públicos permite que o interessado requeira o reconhecimento da diretamente no cartório de registro de imóveis, sem a necessidade de processo judicial. Essa mudança faz parte da tendência de de certos procedimentos, buscando maior celeridade e eficiência na resolução de conflitos.
O procedimento extrajudicial é uma opção facultativa ao interessado, que também pode optar pela via judicial caso prefira. Algumas características importantes do novo processo de incluem:
- Necessidade de dar ciência aos terceiros interessados, que podem se manifestar em 15 dias.
- Citação pessoal dos vizinhos confinantes, exceto em imóveis em condomínio.
- Cientificação dos representantes da União, estado, Distrito Federal e município para manifestarem interesse.
- Prazo para atos processuais determinado pelo juiz, considerando a complexidade do ato.
- Contagem de prazos em dias úteis, de acordo com o .
- Intervenção obrigatória do representante do Ministério Público.
- Necessidade de transcrição da sentença declaratória no Registro de Imóveis.
Essa nova possibilidade de representa um avanço na desburocratização e de procedimentos, oferecendo aos cidadãos uma alternativa mais ágil e eficiente para a aquisição da propriedade por meio da .
Conclusão
A usucapião extrajudicial se apresenta como uma alternativa ágil e desburocratizada para a regularização de imóveis no Brasil, em comparação ao processo judicial tradicional. Ao permitir que o reconhecimento da propriedade seja feito diretamente no cartório de registro de imóveis, essa modalidade contribui para desafogar o Judiciário e diminuir significativamente o tempo de espera dos interessados.
Além da celeridade no procedimento, a usucapião extrajudicial também possui menores custos e é menos complexa, fatores que incentivam a regularização fundiária e o acesso à propriedade. Dessa forma, essa ferramenta se mostra essencial para garantir a função social da propriedade e promover a regularização de situações fáticas consolidadas de posse.
Com a proposta de atualização do Código Civil em 2024, espera-se que o processo de usucapião extrajudicial seja ainda mais simplificado, permitindo que o pedido seja realizado diretamente em cartório. Essa iniciativa reforça a importância da desburocratização e da celeridade no reconhecimento da propriedade, contribuindo para a efetivação dos direitos de posse e propriedade no Brasil.
Links de Fontes
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao-extrajudicial/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao-extra-judicial/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/usucapiao-extrajudicial/
- https://marlacamilo.com.br/o-que-e-e-como-funciona-a-usucapiao-extrajudicial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/381664/muito-prazer-eu-sou-a-usucapiao-extrajudicial-ao-seu-dispor
- https://bernardi.adv.br/descubra-como-fazer-uma-usucapiao-extrajudicial/
- https://trilhante.com.br/curso/direitos-reais-propriedade-superficie-e-habitacao/aula/modalidades-de-usucapiao-2
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.conjur.com.br/2015-ago-17/direito-civil-atual-procedimentos-acao-usucapiao-fica-claro-cpc/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://direito.legal/resumo-de-usucapiao/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://4tabelionatodenotas.com.br/ata-notarial-de-usucapiao/
