A adjudicação compulsória é um instrumento jurídico fundamental que assegura a titularidade do imóvel ao comprador que cumpriu todas as suas obrigações contratuais, mesmo diante de uma recusa do vendedor em assinar a escritura. Este recurso torna-se indispensável em cenários onde a proteção dos direitos do comprador é necessária. Com a recente introdução do provimento 150/23, a ação de adjudicação compulsória agora pode ser realizada também de forma extrajudicial, oferecendo um processo mais acessível e rápido. Os advogados especializados da Vieira Braga Advogados desempenham um papel crucial neste contexto, orientando e acompanhando o cliente ao longo de todo o processo, garantindo a segurança jurídica necessária para a efetivação da titularidade da propriedade.
Principais pontos
- A adjudicação compulsória protege os direitos do comprador.
- A nova regulamentação extrajudicial simplifica a resolução de conflitos.
- A atuação do advogado imobiliário é essencial para evitar complicações.
- A formalização da transferência é crucial para a posse legal do imóvel.
- A adjudicação compulsória não prescreve, ao contrário da usucapião.
O que é a ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é um importante instrumento jurídico utilizado no Brasil para assegurar a transferência da propriedade de um imóvel. Muitas vezes, essa ação é necessária quando o vendedor se recusa a formalizar a transferência, mesmo após o cumprimento de todas as obrigações contratuais. A definição de adjudicação compulsória envolve processos que garantem ao comprador a regularização da sua situação, mesmo na ausência da escritura pública.
Definição e funcionalidade
A funcionalidade da adjudicação compulsória reside na sua capacidade de permitir que o adquirente de um imóvel possa reivindicar judicialmente a transferência de propriedade. Mesmo sem a formalização do registro no cartório, o comprador pode assegurar seus direitos através desse processo. O reconhecimento da adjudicação compulsória pelo sistema jurídico reforça a segurança nas transações imobiliárias, evitando complicações futuras. Com base no artigo 1.245 do Código Civil, a formalização de um imóvel se dá através do registro, sendo crucial para a eficácia do direito de propriedade.
Importância no direito imobiliário
A importância da adjudicação compulsória no direito imobiliário é evidente. Esse mecanismo oferece proteção aos compradores e garante a validade da transferência de bens. É uma forma de assegurar que as promessas de compra e venda sejam honradas, contribuindo para a segurança jurídica nas transações. A adoção desse recurso torna o processo de aquisição de imóveis mais eficiente, sendo crucial para evitar litígios posteriores entre as partes envolvidas. Desta maneira, a adjudicação compulsória é um pilar fundamental no sistema de direito imobiliário no Brasil.
Requisitos para ingressar com a ação de adjudicação compulsória
Ingressar com uma ação de adjudicação compulsória requer a observância de alguns requisitos fundamentais, bem como o cumprimento de um processo formal. O primeiro passo é garantir que um contrato de compra e venda, preferencialmente na forma de uma promessa, esteja formalizado. Esse contrato deve incluir uma cláusula de irretratabilidade, assegurando que ambas as partes não possam desistir do negócio. Além disso, é imprescindível comprovar o pagamento total do imóvel e a legitimação do vendedor como proprietário registrado.
Elementos necessários
Os elementos necessários para adjudicação compulsória incluem a prova de quitação e a notificação formal ao vendedor sobre a intenção de transferir a propriedade. Essa notificação deve ser esmiuçada e apresentada ao vendedor com um prazo de 15 dias para que ele possa opor objeções. A falta de resposta neste prazo pode ser interpretada como anuência, no entanto, a ausência de documentação adequada ou a existência de ônus no imóvel podem impactar negativamente o processo.
Documentação e processos
A documentação para adjudicação compulsória abrange, além do contrato de compra e venda, a comprovação de pagamento, sendo esta essencial para validar o pedido. Para ações extrajudiciais, previstas na Lei nº 14.382/22, a apresentação dessa documentação é feita diretamente em cartórios, desde que não haja litígios. Tais procedimentos visam facilitar e dar suporte legal ao comprador, resguardando seus direitos e evitando complicações futuras durante o trâmite processual.
As pessoas também perguntam:
Quando é cabível ação de adjudicação compulsória?
A ação de adjudicação compulsória é cabível quando o comprador de um imóvel, que pagou o preço integral, não consegue obter a escritura do bem do vendedor, seja por recusa deste ou por outro motivo. Nesse caso, o comprador pode entrar com a ação para que o juiz determine que a escritura seja transferida para seu nome, obrigando o vendedor a cumprir com a obrigação contratual. Isso ocorre principalmente quando o vendedor se recusa ou não pode mais transferir o imóvel por qualquer motivo.
Quanto cobrar por uma ação de adjudicação compulsória?
Os honorários cobrados por uma ação de adjudicação compulsória variam conforme a complexidade do caso, a localização e o valor do imóvel. Em geral, os valores podem variar entre R$ 2.000 a R$ 8.000, dependendo desses fatores. Em alguns casos, o advogado pode cobrar um valor fixo ou um percentual sobre o valor da causa. É sempre importante consultar o advogado para um orçamento mais preciso, considerando os detalhes do processo.
O que diz a súmula 239 do STJ?
A Súmula 239 do STJ estabelece que “Não cabe agravo de instrumento contra decisão que inadmite recurso especial.” Isso significa que, quando um recurso especial (recurso que trata de matéria federal) não é admitido por um tribunal, não é possível recorrer dessa decisão por meio de agravo de instrumento. A decisão de inadmissão do recurso especial é definitiva, não cabendo recurso imediato, salvo em situações excepcionais, como quando há evidente erro material.
Links de Fontes
- https://vieirabraga.com.br/como-um-advogado-imobiliario-pode-auxiliar-em-processos-de-adjudicacao-compulsoria/
- https://vieirabraga.com.br/nao-recebi-o-imovel-apos-a-compra-como-processar-o-vendedor/
- https://www.aurum.com.br/blog/adjudicacao-compulsoria/
- https://www.projuris.com.br/blog/adjudicacao-compulsoria-2/
- https://ambitojuridico.com.br/o-que-e-acao-de-adjudicacao-compulsoria/
- https://juridico.ai/direito-civil/adjudicacao-compulsoria/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/372122/adjudicacao-compulsoria-extrajudicial-conceitos-e-limites
- https://www.cnj.jus.br/corregedoria-nacional-regulamenta-adjudicacao-compulsoria-de-imoveis-via-cartorios/
