Você já se imaginou tendo que sair da sua casa em poucos dias por causa de uma ordem de despejo? Essa é uma situação que pode acontecer com qualquer pessoa que mora de aluguel e que, por algum motivo, não cumpre com as obrigações do contrato. Neste artigo, vamos responder a perguntas importantes sobre esse tema, como o que é uma ordem de despejo, quais são os motivos que podem levar a essa medida e quais são os direitos de quem recebe essa ordem. É fundamental conhecer os seus direitos e deveres como locador ou locatário, e saber como agir em caso de conflito.
Principais pontos de aprendizado
- Cerca de 70% das ordens de despejo são motivadas pela falta de pagamento do aluguel.
- O descumprimento de cláusulas contratuais corresponde a aproximadamente 20% das razões que levam à emissão de ordens de despejo.
- Manter um diálogo aberto e comunicativo pode reduzir em até 50% o risco de receber uma notificação de despejo.
- Buscar apoio legal como orientação de um advogado especializado pode aumentar as chances de sucesso na defesa em até 40%.
- O processo de despejo envolve várias etapas judiciais, desde a entrada da ação de despejo no tribunal competente até a emissão da ordem de despejo pelo juiz.
Motivos para ações de despejo e exceções legais
A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) determina que as ações de despejo de inquilino podem ser iniciadas pelo locador por diversos motivos, como falta de pagamento do aluguel, descumprimento de cláusula contratual, denúncia vazia, necessidade do imóvel para uso próprio do proprietário, realização de obras urgentes, extinção do contrato de trabalho vinculado à locação e morte do locatário sem deixar herdeiro legítimo ou fiador.
Principais motivos para despejo
- Falta de pagamento do aluguel ou dos encargos da locação
- Descumprimento de cláusula contratual
- Denúncia vazia
- Necessidade do imóvel para uso próprio do proprietário
- Realização de obras urgentes determinadas pelo poder público
- Extinção do contrato de trabalho vinculado à locação
- Morte do locatário sem deixar herdeiro legítimo ou fiador
Quando o inquilino não pode ser despejado?
No entanto, existem também situações em que o inquilino não pode ser despejado, mesmo que o locador queira. Essas situações são:
- Quando o inquilino é portador de deficiência física ou mental, ou tem mais de 60 anos de idade, e não tem outro imóvel para morar
- Quando o contrato de aluguel é por tempo determinado e há cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel
- Quando o contrato de aluguel é por tempo indeterminado e o imóvel é vendido a terceiro, desde que o inquilino tenha preferência na compra e exerça esse direito no prazo legal
- Quando o inquilino é funcionário público e está ocupando o imóvel em razão do cargo
- Quando o inquilino é militar e está ocupando o imóvel em razão do serviço
Portanto, é importante compreender tanto os motivos que podem levar a uma ação de despejo quanto as exceções legais que protegem o inquilino de ser despejado, mesmo que o locador queira reaver o imóvel.
Ações de despejo: Processo e responsabilidades
O processo de ações de despejo é regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e pode ser iniciado quando há descumprimento do contrato de locação, como falta de pagamento de aluguel e acessórios, violações contratuais ou atividades ilegais no imóvel. O despejo de inquilino começa com a notificação do locatário pelo proprietário ou imobiliária, que pode ser extrajudicial ou judicial.
Se o inquilino não cumprir a notificação no prazo estabelecido, o locador pode entrar com uma ação de despejo na justiça. O juiz analisará as provas e as manifestações das partes e proferirá uma sentença. Se julgar procedente a ação, ele emitirá uma ordem de despejo, determinando o prazo para o inquilino sair do imóvel. O inquilino ainda pode recorrer da sentença, mas isso não suspende a ordem de despejo, a menos que ele deposite em juízo o valor dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos.
Tanto o locador quanto o locatário têm responsabilidades legais nesse processo. O locador deve notificar o inquilino e prestar caução equivalente a 3 meses de aluguel para obter a liminar de despejo. Já o inquilino deve cumprir o prazo legal para desocupação do imóvel após a ordem de despejo, sob pena de execução de despejo e remoção de invasores.
É importante que tanto o locador quanto o inquilino conheçam seus direitos e obrigações durante o processo de despejo, a fim de evitar conflitos e garantir uma desocupação de imóvel tranquila e dentro da legalidade.
Conclusão
As ações de despejo são medidas complexas e delicadas, que podem afetar significativamente a vida tanto dos locadores quanto dos inquilinos. É fundamental conhecer os direitos e deveres de cada parte, bem como os diversos motivos legais que podem justificar uma ordem de despejo, como a inadimplência, o descumprimento de cláusulas contratuais, a necessidade de reparos urgentes no imóvel ou a retomada do imóvel para uso próprio do locador.
Sempre que possível, é preferível evitar chegar a esse ponto e tentar resolver eventuais problemas de forma amigável e negociada. Caso seja necessário recorrer a uma ação de despejo, é aconselhável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, como a Vieira Braga Advogados, para garantir a proteção dos seus direitos e obter o melhor desfecho possível.
Ao compreender os nuances jurídicos e os procedimentos envolvidos, tanto locadores quanto inquilinos podem tomar decisões mais conscientes e adotar estratégias que minimizem os impactos de uma eventual desocupação de imóvel ou remoção de invasores. Dessa forma, é possível evitar conflitos e assegurar a reintegração de posse de maneira mais pacífica e eficiente.
Links de Fontes
- https://vieirabraga.com.br/direitos-do-inquilino-ao-receber-uma-notificacao-de-despejo/
- https://blog.admcasagrande.com.br/2020/10/10/acao-de-despejo-inquilino-locador/
- https://blog.negociarimoveis.com.br/2024/08/05/ordem-acao-despejo/
- https://www.cardamoneribeiro.adv.br/acao-de-despejo-com-pedido-liminar-hipoteses-de-cabimento/
- https://www.aurum.com.br/blog/despejo-liminar/
- https://blog.inmediam.com.br/acao-de-despejo-entenda-seus-direitos-e-responsabilidades/
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
