O rateio de condomínio é a divisão das despesas do condomínio entre os moradores. Tudo aquilo que foi gasto num mês – entre gastos ordinários e extraordinários – deve ser pago por todos. A quota de condomínio é referente a essas despesas mensais, podendo ser estabelecido um valor fixo ou rateio mensal. Para garantir o pagamento de todos os custos mensais, um condomínio precisa ter uma inadimplência próxima a 0% – ou uma garantidora.
As regras sobre como fazer o rateio dos condomínios estavam previstas no artigo 12 da Lei do Condomínio, de 1964, e posteriormente no Código Civil. Atualmente, a forma de rateio pode ser definida na convenção condominial. Isso significa que os moradores, em assembleia, podem determinar a melhor maneira de dividir as despesas, seja por fração ideal ou rateio igualitário.
Principais aprendizados:
- O rateio de condomínio é a divisão das despesas entre os moradores.
- A quota condominial pode ser um valor fixo ou rateado mensalmente.
- As regras de rateio estão previstas no Código Civil e podem ser definidas na convenção condominial.
- Existem duas formas comuns de rateio: fração ideal e rateio igualitário.
- A inadimplência próxima a 0% é essencial para o pagamento de todos os custos.
Direito condominial: Entendendo as despesas ordinárias e extraordinárias
Quando se trata de condomínios, é essencial compreender a diferença entre as despesas ordinárias e extraordinárias. As despesas ordinárias são aquelas aprovadas em Assembleia Geral Ordinária (AGO) para custear as necessidades rotineiras do condomínio, como pagamento de funcionários, consumo de água e energia, manutenção de áreas comuns, seguros e outras despesas administrativas.
Essas despesas são recorrentes e previstas no orçamento anual do condomínio. Já as despesas extraordinárias são aprovadas em Assembleia Geral Ordinária ou Extraordinária e englobam gastos não previstos no orçamento, como obras estruturais, reformas, troca de equipamentos e outros reparos necessários.
Despesas ordinárias
As despesas ordinárias do condomínio incluem, entre outros itens:
- Salários e encargos sociais dos funcionários
- Consumo de água e energia das áreas comuns
- Manutenção e conservação das áreas comuns
- Honorários do síndico e da administradora
- Seguros do condomínio
- Despesas administrativas
- Reposição do fundo de reserva
Essas despesas são essenciais para o funcionamento e a gestão adequada do condomínio, sendo rateadas entre os condôminos de acordo com suas frações ideais, salvo disposição contrária na convenção condominial.
“A correta classificação das despesas ordinárias e extraordinárias é crucial para uma boa administração do condomínio e deve ser realizada de forma transparente e precisa.”
Critérios de rateio: Fração ideal e rateio igualitário
Quando se trata das despesas de um condomínio, existem dois principais critérios de rateio de condomínio: o rateio pela fração ideal da unidade e o rateio igualitário. Entender a diferença entre esses dois sistemas de rateio é essencial para compreender como as despesas condominiais são distribuídas entre os moradores.
Rateio pela fração ideal da unidade
O rateio pela fração ideal é o método mais comum de divisão das despesas condominiais. Nesse sistema, a quota de condomínio é calculada com base na porcentagem da unidade particular no todo do condomínio. Dessa forma, cada morador contribui de maneira proporcional ao tamanho do seu imóvel, pagando mais aqueles que possuem unidades maiores.
Esse critério de rateio tem origem na Lei nº 4.591/64, que estabelece a fração ideal como base para a divisão das despesas de construção do edifício. Posteriormente, a Lei nº 10.931/04 esclareceu que a fração ideal se aplica exclusivamente à construção, e não às demais despesas.
No entanto, a jurisprudência tem se posicionado contra a cobrança pela fração ideal em casos em que essa divisão gera enriquecimento ilícito dos proprietários de unidades menores, que pagam menos por serviços utilizados igualmente por todos.
Conclusão
O rateio de condomínio é um tema essencial para a gestão financeira e a saúde financeira do condomínio. É fundamental que os moradores compreendam a importância de quitar suas cotas em dia, evitando problemas de inadimplência que podem comprometer a manutenção das áreas comuns. Além disso, a transparência na comunicação sobre o rateio e a possibilidade de discutir os critérios em assembleia são cruciais para uma gestão condominial eficiente e democrática.
A legislação condominial vigente no Brasil, baseada no Código Civil, Lei dos Condomínios e outras leis relacionadas, estabelece diretrizes claras sobre a distribuição de despesas ordinárias e extraordinárias, assim como a responsabilidade do síndico e da administradora de condomínios nesse processo. Esse arcabouço jurídico visa garantir a saúde financeira do condomínio e a equidade no rateio entre os condôminos, evitando conflitos e garantindo a manutenção adequada das áreas comuns.
Portanto, é essencial que os síndicos, administradoras e condôminos estejam atentos à legislação condominial e busquem a transparência e a participação da comunidade na definição dos critérios de rateio, a fim de promover uma gestão condominial eficiente e saudável financeiramente.
Links de Fontes
- https://www.sindiconet.com.br/informese/rateio-condominio-para-moradores-financas
- https://kiper.com.br/blog/rateio-de-condominio/
- https://simonegoncalves.com.br/condominio-quais-sao-as-despesas-ordinarias-e-extraordinarias/
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/despesas-ordinarias-e-extraordinarias/
- http://dupliqueexecutive.com.br/entenda-as-despesas-do-seu-condominio-ordinarias-e-extraordinarias/
- https://keniopereiraadvogados.com.br/arquivos/444
- http://www.juizdefora-oabmg.org.br/noticias/exibir/1275/STJ-DERRUBA-O-RATEIO-DA-TAXA-DE-CONDOMINIO-PELA-FRACAO-IDEAL.html/sala
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.oabmt.org.br/artigo/470/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial
