As obras e reformas são frequentes nas unidades dos moradores e nas áreas comuns dos condomínios. Infelizmente, a ocorrência de obras irregulares é muito comum, muitas vezes por falta de conhecimento tanto dos proprietários quanto do síndico. Isso pode gerar inúmeros prejuízos e riscos para todos os residentes.
Para realizar intervenções nos apartamentos ou no próprio prédio, é necessário contar com toda a documentação obrigatória. Isso é fundamental para garantir a segurança de todos os condôminos, evitar multas e problemas com embargos. Este conteúdo foi criado para ajudar a evitar problemas tanto para os condôminos quanto para os síndicos na hora de realizar reformas e intervenções, seja em seus apartamentos, seja no empreendimento.
Principais pontos de aprendizagem
- Compreender a importância de seguir a legislação condominial e a convenção de condomínio para realizar obras e reformas.
- Conhecer os procedimentos necessários para regularizar uma construção irregular no condomínio.
- Entender o papel do síndico e a documentação exigida para garantir a regularização da obra.
- Estar ciente das possíveis sanções, como multas, que podem ser aplicadas em caso de obras irregulares.
- Reconhecer a importância de manter a estética do condomínio e obter a aprovação dos demais condôminos para certas intervenções.
O que caracteriza uma obra irregular no condomínio?
As obras irregulares no condomínio são aquelas que não seguem os padrões estabelecidos nas leis condominiais e no projeto arquitetônico do edifício. Elas também podem violar a legislação local sobre edificações e podem ser iniciadas tanto por condôminos quanto pelo próprio síndico. Algumas dessas obras irregulares podem incluir a transformação de uma unidade em cobertura sem a devida aprovação ou obras realizadas pelo síndico que não respeitam o quórum necessário.
Obras irregulares e as leis condominiais
De acordo com a legislação condominial, as obras voluptuárias (mero recreio) no condomínio necessitam de aprovação por dois terços do total de condôminos, enquanto as obras úteis requerem aprovação da maioria (50% mais um) e as obras necessárias urgentes podem ser realizadas sem aprovação, mas precisam ser comunicadas imediatamente à assembleia.
Exemplos de obras irregulares em condomínios
- Transformação de uma unidade em cobertura sem aprovação
- Obras realizadas pelo síndico sem respeitar o quórum necessário
- Alterações na fachada do prédio, consideradas obras irregulares em área comum
É importante ressaltar que, conforme decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, não há prescrição de obras irregulares no condomínio, mesmo que não tenham sido contestadas por gestões anteriores. Portanto, a padronização e a regularização dessas obras são fundamentais para a valorização e segurança do condomínio.
Direito condominial: Procedimentos para regularização de obras
O processo de regularização de obras em condomínios envolve responsabilidades tanto do síndico quanto dos proprietários. Quando uma obra irregular é identificada, o síndico deve agir prontamente para resolver a situação de forma amigável com o responsável. Caso não haja acordo, o síndico poderá solicitar o embargo da obra junto aos órgãos competentes.
Responsabilidades do síndico em caso de obras irregulares
O síndico tem o dever de fiscalizar as obras realizadas no condomínio e comunicar imediatamente ao responsável caso identifique irregularidades. Ele deve tentar resolver a situação de forma amigável, mas, se não houver acordo, poderá solicitar o embargo da obra junto aos órgãos responsáveis.
Documentação necessária para regularização
Para garantir a legalidade de uma obra, é necessário elaborar um plano de execução e projetos, que serão analisados por um técnico e um advogado contratados pelo condomínio. Dependendo do tipo de obra, será necessária a aprovação em assembleia condominial. Os proprietários e inquilinos são responsáveis pela regularidade das obras e eventuais danos causados ao condomínio.
Alguns documentos importantes para a regularização de obras em condomínios incluem:
- Projetos de profissionais habilitados
- Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)
- Aprovação da assembleia condominial, quando necessário
- Cumprimento das normas da legislação condominial, como a NBR 16.280 da ABNT
O síndico desempenha um papel fundamental na administração de condomínios, atuando na fiscalização e regularização de obras. Uma comunicação efetiva entre síndico e condôminos, além do cumprimento das responsabilidades de ambas as partes, é essencial para a harmonia do condomínio.
Conclusão
O Direito Condominial é fundamental para orientar síndicos, moradores e administradoras de condomínios sobre suas responsabilidades e limites de atuação, garantindo uma gestão transparente e eficiente. A presença de uma assessoria jurídica especializada pode prevenir conflitos, minimizar riscos financeiros e jurídicos, e valorizar o patrimônio do condomínio.
A realização de obras irregulares em condomínios pode causar diversos problemas e riscos para os moradores. Portanto, é essencial que tanto os condôminos quanto o síndico estejam atentos às regras e procedimentos para a realização de obras, a fim de evitar transtornos e garantir a segurança de todos. O conhecimento sobre o direito condominial e a correta documentação são fundamentais para regularizar qualquer construção não autorizada no condomínio.
A legislação condominial passou por grandes avanços a partir de 2003 com as alterações do Código Civil, ampliando os desafios associados ao Direito Condominial. Entender essa área do direito é crucial para que síndicos, moradores e administradoras possam tomar decisões mais informadas e eficientes, evitando conflitos e valorizando o patrimônio do condomínio.
Links de Fontes
- https://blog.townsq.com.br/vida-em-condominio/construcao-irregular-do-vizinho/
- https://www.conjur.com.br/2019-out-27/decisoes-stj-mostram-regras-condominios/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/area-privativa-em-condominio-x-reformas-o-que-pode-e-nao-pode-ser-alterado-para-moradores-manutencao
- https://fibersals.com.br/blog/obras-irregulares-no-condominio/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/obra-irregular-no-condominio-manutencao-obras-e-reformas
- https://www.sindiconet.com.br/informese/regularizacao-e-registro-do-condominio-novo-administracao-condominios-novos
- https://vieirabraga.com.br/regras-para-realizar-obras-dentro-de-um-apartamento-no-condominio/
- https://costaetavaresadv.com.br/obra-em-apartamento-dentro-da-lei-guia-juridico/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
