De acordo com o juiz Fernando Ribeiro de Oliveira, da 4ª Vara Cível de Goiânia, as taxas condominiais só podem ser objeto de ação de execução se estiverem previstas na Convenção do Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral. O condomínio não pode propor ação de execução de taxas condominiais apenas com base em boletos de cobrança emitidos, uma vez que estes não constituem título executivo. Esse entendimento do judiciário visa proteger os condôminos de ações judiciais precipitadas por parte dos condomínios.
Principais destaques
- As taxas condominiais devem estar previstas na Convenção do Condomínio ou aprovadas em Assembleia Geral para serem cobradas judicialmente.
- Boletos de cobrança não são considerados título executivo, impedindo ações de execução imediatas.
- O poder judiciário busca proteger os condôminos de cobranças irregulares por parte dos condomínios.
- A inadimplência condominial deve ser tratada dentro dos limites da legislação condominial vigente.
- Orientação jurídica especializada é recomendada em casos de dívidas condominiais.
Entenda os riscos de inadimplência condominial
A inadimplência condominial pode trazer sérios problemas para o condômino. Um dos principais riscos é a possibilidade de penhora do imóvel por falta de pagamento das taxas. Embora seja uma medida extrema, essa penalidade pode se concretizar caso o condômino não quite a dívida condominial, mesmo após oportunidades de cobrança extrajudicial e parcelamento da dívida em juízo.
É importante ressaltar que o condomínio precisa seguir os trâmites legais, como a Execução de Título Extrajudicial, antes de chegar à penhora. Portanto, é essencial que o condômino mantenha o pagamento das taxas condominiais em dia para evitar esse tipo de problema, que pode impactar significativamente sua situação financeira e sua relação com o condomínio.
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Segundo dados estatísticos, a inadimplência condominial pode trazer diversos riscos aos proprietários, como a perda do direito de voto em assembleias, a instauração de processos judiciais e, em casos extremos, até mesmo a penhora do imóvel ou o leilão da propriedade para quitar as dívidas. Portanto, é fundamental que os condôminos mantenham suas taxas condominiais em dia para evitar esses problemas.
Caso o condômino enfrente dificuldades financeiras, é importante que ele entre em contato com o condomínio e busque soluções de parcelamento ou negociação extrajudicial, a fim de evitar a judicialização do processo e as consequências mais graves, como a penhora do imóvel.
Direito condominial: Ações judiciais por falta de pagamento
Quando um condômino deixa de pagar as taxas condominiais, o síndico pode tomar medidas legais para recuperar esse valor. De acordo com o Código Civil e o Código de Processo Civil, o síndico tem a responsabilidade de manter as contas do condomínio em dia. Caso haja inadimplência, ele pode ingressar com uma ação de execução de taxa condominial, um tipo de título executivo extrajudicial.
Nesse processo, o condômino inadimplente tem a oportunidade de realizar o pagamento da dívida ou propor um parcelamento da dívida condominial, sempre respeitando o devido processo legal. No entanto, se o condômino não cumprir as condições do parcelamento, o juiz pode determinar a penhora do imóvel para a quitação da dívida.
É importante ressaltar que a cobrança das cotas condominiais pode ser judicialmente realizada a partir de 30 dias de inadimplência, conforme previsto na legislação. Além disso, o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015) facilitou os procedimentos de cobrança condominial, agilizando o restabelecimento das contas.
“O melhor caminho para lidar com a inadimplência no condomínio pode variar de acordo com cada situação, sendo necessário analisar individualmente os casos.”
Portanto, em caso de inadimplência condominial, o síndico deve estar atento às disposições legais e contar com o apoio de um advogado especializado em Vieira Braga para garantir a correta recuperação das dívidas, sempre respeitando os direitos do condômino.
Penhora do imóvel por dívidas condominiais
Quando um condômino deixa de pagar as taxas condominiais, o condomínio pode iniciar um processo de penhora para reaver o valor devido. Essa medida é conhecida como penhora de imóvel e pode ocorrer mesmo que o imóvel seja o único bem do devedor, pois as dívidas condominiais são consideradas Títulos Executivos Extrajudiciais.
O que é a penhora de imóvel?
A penhora é um instrumento judicial que permite a expropriação (retirada da propriedade) dos bens do devedor para quitar dívidas com o credor. No caso de inadimplência condominial, essa medida pode ser adotada mesmo que o imóvel seja o único bem de família do condômino.
Ordem preferencial de penhora
Apesar da possibilidade de penhora do imóvel, existe uma ordem preferencial a ser seguida. Primeiro, são penhorados bens menos essenciais, como dinheiro, títulos públicos e veículos, antes de chegar ao imóvel. Essa ordem busca proteger o devedor, evitando a perda do seu único bem.
No entanto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem evoluído nesse sentido, flexibilizando a proteção do bem de família em casos de dívidas condominiais. Segundo a Corte, a natureza propter rem (inerente ao imóvel) da dívida condominial justifica a penhora do imóvel para garantir o pagamento.
Portanto, é importante que os condôminos mantenham em dia o pagamento das taxas condominiais para evitar problemas futuros, como a penhora do seu único bem. Caso enfrente dificuldades, é recomendável procurar um advogado especialista em direito condominial, como os da Vieira Braga Advogados, para orientação.
Conclusão
Para evitar a penhora do imóvel por dívidas condominiais, é fundamental que o condômino mantenha o pagamento das taxas condominiais em dia. Caso haja inadimplência, o diálogo com o síndico, a negociação de um plano de pagamento e a participação ativa nas reuniões condominiais são estratégias importantes. Dessa forma, o condômino pode regularizar sua situação e evitar os riscos e transtornos de uma ação judicial por falta de pagamento.
A Vieira Braga Advogados tem vasta experiência em prevenção de inadimplência condominial e pode auxiliar o condômino a encontrar soluções eficazes para manter suas obrigações em dia. Com o devido parcelamento de dívida e uma gestão condominial responsável, é possível preservar o patrimônio e a harmonia do condomínio.
Portanto, a proatividade e o comprometimento do condômino são fundamentais para evitar problemas jurídicos e manter uma convivência pacífica em seu condomínio.
Links de Fontes
- https://condoconta.com.br/blog/dividas-taxas-condominiais-penhora/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/390066/condominio-sem-cnpj-ou-convencao-como-cobrar-as-taxas-condominiais
- https://costaetavaresadv.com.br/taxas-condominiais-quem-e-responsavel-pelo-pagamento/
- https://www.cnnbrasil.com.br/economia/financas/divida-de-condominio-pode-ter-consequencias-serias-entenda-o-que-pode-acontecer/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/da-inadimplencia-condominial-ao-processo-judicial-colunistas-rodrigo-karpat
- https://condo.news/financas/a-cobranca-judicial-das-cotas-condominiais/
- https://admdecondominios.com.br/inadimplencia-em-condominio/
- https://www.conjur.com.br/2023-set-14/cabe-penhora-imovel-originou-divida-cota-condominial/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/penhora/e-possivel-a-penhora-de-bem-de-familia-para-pagamento-de-debitos-condominiais-relativos-ao-referido-bem
- https://www.revistameucondominio.com.br/divida-de-condominio-pode-levar-a-penhora-do-imovel/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.editoramizuno.com.br/direito-condominial-temas-essenciais.html?srsltid=AfmBOoqeMIVWxik7-ENqm3s8hmhMCorF555TQJ4OCvswOapLBYSiEQtv
