Direito à devolução de sinal em compra de imóvel cancelada

No mundo da compra e venda de imóveis, uma situação comum que pode gerar conflitos é a rescisão de um contrato antes da entrega das chaves, conhecida como “distrato imobiliário”. Essa rescisão pode ocorrer por diversos motivos, como a negativa de financiamento pelo banco, dificuldades financeiras do comprador ou até mesmo atrasos na entrega da obra. Nesse cenário, surge a questão crucial: qual é o direito do consumidor em relação à devolução do sinal de compra?

Principais pontos sobre o direito à devolução do sinal

O direito do consumidor de desistir da compra do imóvel até a entrega das chaves foi consolidado pela Justiça segundo a Súmula nº1 do Órgão Especial.
De acordo com a Súmula 543 do STJ, a devolução do sinal pago pelo consumidor ao rescindir o contrato ocorre integralmente em caso de culpa exclusiva do construtor/vendedor, ou parcialmente se o comprador deu causa ao desfazimento.
Em casos de atraso na entrega da obra, o consumidor tem direito à devolução do sinal integral de todos os valores pagos, além de uma multa da construtora equivalente a 0,5% do valor integral do imóvel por mês de atraso.
A Lei do Distrato, editada em dezembro de 2018, estabelece que as construtoras podem reter entre 25% e 50% dos valores pagos em caso de cancelamento do contrato, dependendo das circunstâncias.
Contratos assinados antes de dezembro de 2018 têm multa máxima de 20%, enquanto contratos assinados após essa data têm multa de 25% em casos normais de cancelamento e 50% em casos de patrimônio de afetação.

Essas informações evidenciam a complexidade do tema e a importância de estar atento às nuances legais envolvidas na devolução do sinal em casos de compra e venda de imóveis cancelada. É fundamental que tanto compradores quanto vendedores estejam cientes de seus direitos e obrigações para evitar possíveis conflitos e garantir uma negociação tranquila e bem-sucedida.

O que é o sinal de compra e venda de imóvel?

O sinal ou arras de compra e venda de imóvel é um importante elemento no processo de negociação imobiliária. Esse valor pago antecipadamente pelo comprador ao vendedor demonstra o interesse e o compromisso do comprador na aquisição do imóvel. Esse depósito é essencial para formalizar a negociação e garantir que o vendedor não comercialize o imóvel com outro interessado.

Definição e importância do sinal na compra de imóveis

O sinal de compra e venda representa uma parte do valor total do imóvel, geralmente entre 10% a 20% do preço final. Essa quantia é um pacto acessório usado nas promessas de compra e venda de imóveis, conforme definido no artigo 417 do Código Civil.

Quando o sinal deve ser pago pelo comprador?

Normalmente, o sinal de compra e venda é pago pelo comprador no momento da assinatura do contrato de compra e venda do imóvel. Após esse depósito, o comprador tem um prazo, geralmente de 60 dias, para efetuar o pagamento do restante do valor, seja à vista ou por meio de financiamento imobiliário. Durante esse período, o vendedor deve manter o imóvel reservado para o comprador.

“Arras é a quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro como garantia do negócio.” – Ministra Nancy Andrighi, Superior Tribunal de Justiça (STJ)

Existem dois tipos principais de arras: as confirmatórias, que confirmam a obrigatoriedade do contrato, e as penitenciais, que têm função puramente indenizatória em caso de arrependimento de alguma das partes.

Portanto, o sinal de compra e venda de imóvel desempenha um papel fundamental no negócio imobiliário, servindo como uma garantia de que ambas as partes estão comprometidas com a transação.

Compra e venda de imóveis: Devolução do sinal em caso de desistência

Quando a desistência da compra do imóvel é causada por culpa exclusiva do vendedor, como atraso na entrega da obra ou problemas com a documentação do imóvel que impeçam a aprovação do financiamento, o comprador tem direito à devolução integral do sinal pago. Nesses casos, a jurisprudência determina que o vendedor deve restituir todo o valor depositado pelo comprador.

Por outro lado, quando a desistência da compra não for por culpa do vendedor, como nos casos em que o comprador não consegue aprovação do financiamento imobiliário, o vendedor pode reter parte do sinal pago. Antes da Lei do Distrato de 2018, a retenção era limitada a, no máximo, 20% do valor do sinal. Após a nova lei, esse percentual pode chegar a 25% em casos normais e até 50% em casos de patrimônio de afetação.

Casos em que o comprador tem direito à devolução integral do sinal

Atraso na entrega da obra por culpa do vendedor
Problemas com a documentação do imóvel que impeçam a aprovação do financiamento

Casos em que o vendedor pode reter parte do sinal

Desistência da compra pelo comprador após não conseguir aprovação do financiamento imobiliário
Outros casos em que a desistência não for por culpa do vendedor

“Se o comprador der causa ao cancelamento, o vendedor tem direito de reter o dinheiro do sinal sem a obrigação de devolvê-lo.”

É importante lembrar que a Lei do Distrato de 2018 estabeleceu novos parâmetros para a retenção parcial do sinal pelo vendedor em caso de desistência da compra pelo comprador. Essa lei visa proteger os direitos de ambas as partes envolvidas na transação imobiliária.

Rescisão de contrato e devolução do sinal: O que diz a lei?

Quando se trata da rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel, a legislação brasileira estabelece regras claras sobre a devolução do sinal pago pelo comprador. De acordo com a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), na hipótese de resolução de contrato regido pelo Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo comprador, de forma integral quando houver culpa exclusiva do vendedor, ou parcial quando o comprador der causa ao desfazimento.

Além disso, o Código Civil estabelece o dever de boa-fé nas relações contratuais, o que implica na obrigação do vendedor de devolver o sinal em caso de rescisão sem justificativa. Essa determinação visa proteger o consumidor e garantir um tratamento justo nas transações imobiliárias.

Algumas outras disposições legais relevantes incluem:

A Lei 13.786/18 prevê a restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador em caso de desfazimento do contrato por inadimplemento, limitando a retenção da pena convencional a 25% do valor pago.
O Egrégio TJ/SP editou a Súmula 1 que declara que o comprador inadimplente pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas.
Contratos com multas ou penas convencionais de retenção superior a 25% do valor pago podem ser levados ao Judiciário, conforme estabelecido no art. 67-A da Lei 4.591/64.
Cláusulas que estabelecem retenção baseada no valor total do contrato são consideradas abusivas e podem ser revistas pelo Judiciário com respaldo no art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.

Em suma, a legislação brasileira busca garantir a devolução do sinal em casos de rescisão de contrato, protegendo os direitos dos consumidores e estabelecendo limites para a retenção de valores pelo vendedor. Essa é uma questão fundamental no mercado imobiliário, regida por leis e jurisprudência relevantes.

As pessoas também perguntam:

O que acontece com o sinal dado em caso de desistência?

Em caso de desistência da compra de imóvel, o destino do sinal depende do que foi acordado no contrato. Se o comprador desistir sem justa causa, ele pode perder o valor do sinal, que fica com o vendedor como forma de indenização. No entanto, se o vendedor desistir, ele deve devolver o valor do sinal em dobro ao comprador, conforme estabelece o Código Civil. As condições específicas podem variar conforme o que foi negociado entre as partes no momento da assinatura do contrato.

Quando o sinal pode ser devolvido?

O sinal pode ser devolvido quando a desistência ocorrer por parte do vendedor, que, conforme o Código Civil, deve devolver o valor do sinal em dobro ao comprador. Também é possível a devolução se o contrato for rescindido por razões que não envolvam culpa do comprador, ou se houver cláusulas contratuais que prevejam esse direito. A devolução do sinal também pode ser possível quando o imóvel não atender às condições acordadas, como problemas de documentação ou descumprimento de prazos por parte do vendedor.

Quando se cobra um sinal caso seja cancelado é obrigatório devolver?

Sim, quando o sinal é cobrado e o contrato de compra de imóvel é cancelado, a devolução do sinal é obrigatória, dependendo das circunstâncias. Se o comprador desistir sem justa causa, ele pode perder o sinal, que fica com o vendedor como forma de compensação. No entanto, se o cancelamento ocorrer por culpa do vendedor, ele deve devolver o sinal pago, e em algumas situações, até em dobro, conforme estabelecido pelo Código Civil. A devolução do sinal também pode depender do que foi acordado no contrato.

Conclusão

A devolução do sinal na compra e venda de imóveis é um direito fundamental do consumidor, protegido pela legislação brasileira. Quando a desistência da aquisição não for de culpa do comprador, o vendedor é obrigado a restituir integralmente o valor pago a título de sinal. Por outro lado, se o comprador der causa à rescisão do contrato, o vendedor pode reter parte desse valor, de acordo com as circunstâncias.

Para evitar problemas e prejuízos financeiros, é essencial que ambas as partes conheçam seus direitos e deveres durante o processo de compra e venda de um imóvel. Estar atento às nuances legais, como a situação do inventário do imóvel, a existência de dívidas do falecido proprietário e a obtenção das devidas certidões, é crucial para uma negociação segura e tranquila.

Ao priorizar a transparência, a cautela e o respeito aos direitos do consumidor, tanto compradores quanto vendedores podem concluir a transação imobiliária com segurança, evitando contratempos e salvaguardando seus interesses financeiros.