A Lei do Distrato imobiliário define como contratos de incorporação e de loteamento podem ser desfeitos, quais valores podem ser descontados e quando o saldo deve voltar ao comprador. A resposta não é uma porcentagem única: o resultado muda conforme a data do contrato, o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação, quem causou a rescisão, a posse do imóvel e as cláusulas efetivamente informadas.
Antes de aceitar uma proposta, é importante separar multa, corretagem, fruição, tributos e prazo de pagamento. Este guia explica essa leitura de modo prático, com base na Lei 13.786/2018 e em entendimentos recentes do Superior Tribunal de Justiça, sem substituir a análise do contrato e dos comprovantes do caso concreto.
- Quando a Lei do Distrato se aplica
- Diferenças entre incorporação e loteamento
- Retenções e descontos possíveis
- Prazos de devolução
- Como conferir a proposta
Quando a Lei do Distrato imobiliário se aplica?
A Lei 13.786/2018 entrou em vigor em 28 de dezembro de 2018 e alterou duas normas diferentes: a Lei 4.591/1964, para unidades em incorporação imobiliária, e a Lei 6.766/1979, para loteamentos. Ela disciplina principalmente a resolução por inadimplemento do adquirente e o distrato nesses negócios. Contratos antigos, negócios entre particulares, imóveis prontos revendidos e operações garantidas por alienação fiduciária podem seguir regimes distintos.
Por isso, a primeira checagem não é “qual percentual vou receber?”, mas “qual lei governa este contrato?”. O próprio texto da Lei 13.786/2018 no portal do Planalto mostra que incorporação e parcelamento do solo têm critérios próprios.
- Data da assinatura: define se a lei nova incide diretamente ou se o caso será avaliado sob regras e jurisprudência anteriores.
- Tipo do negócio: apartamento na planta, lote, imóvel pronto e compra entre particulares não devem ser tratados como situações idênticas.
- Responsável pelo rompimento: desistência ou inadimplemento do comprador produz efeitos diferentes do atraso ou descumprimento da vendedora.
- Patrimônio de afetação: pode alterar tanto o limite da cláusula penal quanto o momento da restituição.
O percentual anunciado pela empresa nunca deve ser analisado sozinho. Base de cálculo, despesas cumuladas e prazo de devolução podem alterar substancialmente o resultado.
Incorporação e loteamento: por que a diferença importa
Na incorporação imobiliária, o comprador adquire uma unidade vinculada a um empreendimento submetido à Lei 4.591/1964. No loteamento, compra um lote em área parcelada conforme a Lei 6.766/1979. Embora ambos possam ser chamados informalmente de “distrato de imóvel”, retenções e formas de restituição não são calculadas da mesma maneira.
Em incorporação, o artigo 67-A prevê atualização das quantias pagas diretamente ao incorporador e admite deduções como corretagem, cláusula penal e, quando cabíveis, impostos, condomínio, associação de moradores, fruição e encargos contratuais. Em regra, a cláusula penal não pode exceder 25% da quantia paga; no patrimônio de afetação, pode chegar a 50% se estiver expressamente pactuada e forem observados os demais requisitos legais.
Para loteamentos, o artigo 32-A da Lei 6.766/1979 traz outra arquitetura. A cláusula penal e as despesas administrativas, inclusive sinal ou arras, ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato, além de outras deduções legalmente previstas. Isso não significa, porém, que todo distrato de lote autorize automaticamente cada desconto possível.
Quais retenções e descontos podem aparecer
A proposta de distrato deve apresentar uma memória de cálculo compreensível. Não basta indicar um valor líquido final. O comprador precisa conseguir conferir quanto pagou, qual índice atualizou as parcelas, quais rubricas foram descontadas, sobre qual base cada percentual incidiu e quando o saldo será pago.
- Comissão de corretagem: a lei admite sua dedução integral na incorporação, mas a cobrança depende de informação prévia e destacada no negócio.
- Cláusula penal: deve respeitar o regime aplicável, o teto legal e a base de cálculo correta.
- Fruição ou ocupação: procura compensar o período em que o comprador teve o imóvel à disposição; sua incidência exige atenção à posse, ao contrato e à modalidade do negócio.
- Tributos e condomínio: podem ser cobrados pelo período de responsabilidade do adquirente, desde que demonstrados e relacionados ao imóvel.
- Encargos contratuais: precisam estar previstos, ser identificáveis e não podem funcionar como penalidade duplicada disfarçada.
Em 2025, o STJ divulgou entendimento segundo o qual, em contratos posteriores à lei, a taxa de ocupação pode ser aplicada até mesmo a lote não edificado, ao lado da cláusula penal, quando os requisitos legais estiverem presentes. A notícia oficial sobre a taxa de ocupação em lote não edificado reforça por que data e redação contratual são decisivas.
Prazos de devolução após o distrato
O prazo de restituição também varia. Em incorporação sem patrimônio de afetação, o saldo remanescente, depois das deduções legais, é pago em parcela única após 180 dias contados do desfazimento. Se houver patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 30 dias depois do habite-se ou documento municipal equivalente. Havendo revenda da unidade antes desses marcos, a lei prevê pagamento em até 30 dias da revenda.
No loteamento, a restituição pode ser feita em até doze parcelas mensais, com início após os períodos definidos pela lei conforme a obra esteja ou não concluída. A análise deve considerar o cronograma do empreendimento e a forma de atualização. Comparar apenas o total nominal, sem trazer cada parcela à data correta, pode esconder perda econômica relevante.
Há ainda uma distinção importante: se o rompimento ocorre por atraso da incorporadora superior ao prazo de tolerância legal, o adquirente que não deu causa ao atraso pode pedir a resolução com restituição integral dos valores pagos e a multa prevista, em até 60 dias corridos. Não é correto aplicar ao inadimplemento da empresa a mesma lógica de retenção usada na desistência do comprador.
Contratos anteriores a dezembro de 2018
Para contratos anteriores à vigência da Lei 13.786/2018, a jurisprudência construída sob o Código de Defesa do Consumidor e as leis então existentes continua relevante. O STJ tem precedentes que usam 25% dos valores pagos como parâmetro de retenção quando o comprador provoca a rescisão, sem transformar esse número em resposta automática para qualquer contrato.
A discussão segue viva. Em outubro de 2026, o tribunal afetou o Tema 1.465 para definir, em recurso repetitivo, limites e bases de cálculo da retenção em rescisões imobiliárias antes e depois da lei. A página oficial do repetitivo sobre limites de retenção confirma que o tema ainda passa por uniformização.
Isso exige cuidado com textos que prometem restituição fixa de 75%, 80% ou 90%. Um percentual pode refletir determinado precedente, mas o contrato analisado pode envolver patrimônio de afetação, loteamento, alienação fiduciária, posse, corretagem ou culpa da vendedora. A conclusão juridicamente segura nasce do conjunto.
Como conferir a proposta de distrato
Uma conferência inicial pode ser organizada em cinco colunas: pagamentos efetuados, atualização monetária, deduções, saldo restituível e calendário de pagamento. O cálculo deve partir dos comprovantes e não apenas do extrato fornecido pela vendedora. Entrada, parcelas, reforços e valores pagos diretamente a intermediários precisam ser separados.
- Separe contrato, aditivos, quadro-resumo, proposta de distrato e comprovantes.
- Confirme a data do negócio e se é incorporação, loteamento ou outra modalidade.
- Identifique quem deu causa ao fim do contrato e registre as notificações trocadas.
- Verifique patrimônio de afetação, posse, entrega de chaves e eventual revenda.
- Refaça a atualização dos pagamentos pelo índice contratual correspondente.
- Exija a discriminação de corretagem, multa, fruição, tributos e demais encargos.
- Compare o prazo proposto com o prazo legal da modalidade contratual.
- Calcule o valor líquido e também o impacto financeiro do pagamento parcelado.
Se o problema específico for falta de capacidade para continuar pagando um lote, veja também o guia sobre renegociação e distrato de terreno. Para uma visão focada no cancelamento da aquisição, consulte o conteúdo sobre cancelar compra de imóvel e pedir devolução. Esses recortes evitam misturar etapas e modalidades contratuais.
Negociação, notificação e eventual ação judicial
O caminho costuma começar por uma notificação escrita. Ela deve identificar o contrato, a razão do pedido, a data pretendida para o encerramento e a solicitação de memória de cálculo. Protocolos, e-mails e cartas com aviso de recebimento ajudam a demonstrar quando a empresa foi comunicada e quais condições ofereceu.
Uma solução consensual pode ajustar prazo e valor, pois a lei admite condições diferenciadas em instrumento específico. Isso não dispensa clareza: o documento precisa dizer que obrigações terminam, quanto será restituído, em quais datas, como haverá correção, quem arca com tributos e condomínio e se há quitação ampla. Assinar uma quitação sem entender seu alcance pode dificultar a revisão posterior.
Quando a proposta apresenta retenções sem base, ignora o atraso da vendedora ou não informa o cálculo, uma avaliação jurídica pode indicar negociação mais precisa ou medida judicial. O papel do advogado não é prometer percentual de recuperação, mas enquadrar o contrato, testar as deduções e preservar provas.
Perguntas frequentes sobre a Lei do Distrato
Quanto a construtora pode reter no distrato?
Em incorporação submetida à lei e sem patrimônio de afetação, a cláusula penal pode chegar a 25% da quantia paga. Com patrimônio de afetação, pode chegar a 50%, se expressamente prevista. Corretagem e encargos cabíveis podem ser deduzidos separadamente. Em loteamento, a regra é diferente e a análise deve considerar o artigo 32-A.
O comprador sempre recebe o dinheiro imediatamente?
Não. O prazo depende da data e modalidade do contrato. A incorporação sem afetação pode ter pagamento após 180 dias; com afetação, o marco pode ser o habite-se; no loteamento, a lei admite parcelamento. Se a empresa causou a resolução por atraso além da tolerância legal, há regra de restituição integral em até 60 dias.
A corretagem pode ser descontada?
A Lei de Incorporações admite a dedução integral da comissão de corretagem na resolução por iniciativa ou inadimplemento do comprador. Ainda assim, deve-se conferir se o valor e o beneficiário foram informados previamente e destacados, bem como se a rubrica não está sendo cobrada duas vezes sob nomes diferentes.
Distrato e rescisão são a mesma coisa?
No uso cotidiano, as expressões são frequentemente misturadas. Tecnicamente, distrato é o acordo pelo qual as partes desfazem o negócio, enquanto resolução decorre de inadimplemento. A Lei 13.786/2018 trata das consequências de ambas em certos contratos, mas a causa do término continua relevante para definir descontos e restituição.
É possível negociar condições melhores?
Sim. A lei permite que as partes estabeleçam condições diferenciadas em instrumento específico. Uma negociação pode reduzir retenções ou ajustar o calendário, mas a comparação precisa considerar atualização monetária, renúncias, quitação e garantias de pagamento. Uma proposta aparentemente maior pode ser pior se for paga muito mais tarde e sem correção adequada.
Conclusão
A Lei do Distrato imobiliário oferece parâmetros, mas não transforma todo rompimento em uma conta padronizada. Data, modalidade, patrimônio de afetação, culpa, posse, corretagem e prazo de restituição precisam ser lidos em conjunto. A decisão mais segura é conferir a documentação e exigir uma memória de cálculo antes de assinar quitação.
Se a proposta recebida não discrimina os descontos ou parece aplicar ao seu caso a regra de outra modalidade, a equipe de Direito Imobiliário pode analisar o contrato, reconstruir o cálculo e orientar a negociação ou a medida adequada, sem promessa de resultado.
