De acordo com Marcel de Toledo, sócio-diretor do Grupo SP Imóvel, o único caminho para lidar com um inquilino que não paga o aluguel e se recusa a sair do imóvel é o despejo por falta de pagamento após 2 ou 3 meses de pagamentos em atraso. Primeiramente, é importante iniciar o processo de cobrança de forma cordial e sem pressão, lembrando o inquilino do pagamento devido e estabelecendo um prazo razoável para regularização. Se o segundo mês de aluguel também for atrasado, deve-se estabelecer um prazo adicional para o inquilino efetuar o pagamento, informando que, caso o pagamento não seja feito, medidas legais serão tomadas. Caso o inquilino não pague mesmo após o prazo estabelecido, o proprietário deve entrar com uma ação de despejo. É importante não fazer nenhum acordo ou receber pagamentos após a entrada da ação, pois isso poderia prejudicar o processo legal em andamento.
Principais pontos de aprendizado
- O despejo por falta de pagamento pode ser iniciado após 2 ou 3 meses de aluguéis atrasados.
- O processo de despejo leva, em média, de 9 meses a 1 ano, podendo chegar a 1 ano e meio em algumas situações.
- Os custos para o inquilino que permanece no imóvel após o início do processo podem chegar a aproximadamente R$7.000,00.
- O proprietário deve garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação, conforme previsto na Lei do Inquilinato.
- A ação de despejo é o meio adequado para retomar o imóvel em caso de abandono do inquilino.
Processo de despejo por inadimplência
De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245), o proprietário possui o direito de ingressar com uma ação de despejo caso o inquilino deixe de efetuar o pagamento do aluguel e acessórios da locação. O primeiro passo é a notificação extrajudicial, onde o proprietário comunica o inquilino sobre o débito e concede um prazo para a quitação. Se o inquilino não sanar a dívida, o próximo passo é a ação de despejo na justiça.
Notificação e início do processo judicial
Na ação de despejo, o inquilino será citado para responder ao pedido de rescisão do contrato e de cobrança dos valores devidos. O inquilino e os fiadores têm 15 dias para efetuar o pagamento do débito atualizado e evitar a rescisão da locação.
Prazos e custos envolvidos no despejo
- O tempo médio para um despejo por falta de pagamento pode variar de 6 meses a 1 ano, dependendo da morosidade da vara judicial responsável.
- Os custos envolvidos incluem o valor do débito em atraso (aluguel, multa de 10%, juros), os honorários advocatícios (geralmente 20% do valor total) e as custas processuais.
- Em um exemplo, com um aluguel de R$ 1.000 e 4 meses de atraso, a dívida chegaria a aproximadamente R$ 7.000, considerando os demais custos.
Portanto, o proprietário deve estar ciente desses valores ao ingressar com a ação de despejo, pois o processo pode se estender por vários meses e gerar custos adicionais.
“É fundamental ter um advogado especializado em direito imobiliário, tanto para o proprietário quanto para o inquilino, durante o processo de despejo.”
Direitos e responsabilidades do proprietário e do inquilino
A Lei do Inquilinato, criada em 1991 e atualizada em 2023, estabelece os direitos e deveres tanto do proprietário (também conhecido como locador) quanto do inquilino (ou locatário) durante a relação de locação. É essencial entender essas responsabilidades para evitar conflitos e garantir uma experiência positiva para ambas as partes.
O que diz a Lei do Inquilinato?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o inquilino tem a responsabilidade de pagar o aluguel pontualmente. Caso não o faça, o proprietário possui o direito de ingressar com a ação de despejo. O inquilino também deve zelar pelo imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições em que o recebeu, salvo desgaste natural.
Por outro lado, o proprietário não pode forçar a saída do inquilino, devendo seguir o devido processo legal para o despejo. A Lei do Inquilinato determina os prazos e procedimentos a serem seguidos, bem como os direitos e deveres de ambas as partes. Somente após o trâmite judicial é que o proprietário poderá retomar a posse do imóvel.
Importantes aspectos da Lei do Inquilinato incluem:
- Responsabilidades do inquilino, como o pagamento pontual do direitos inquilino e a manutenção do imóvel.
- Direitos do proprietário, como a cobrança do aluguel e o processo de direitos proprietário despejo por inadimplência.
- Prazos e procedimentos legais envolvidos na Lei do Inquilinato relação de locação.
- Obrigações do proprietário, como a manutenção da estrutura do imóvel.
- Situações específicas, como a responsabilidades locador preferência de compra do inquilino.
“A Lei do Inquilinato é fundamental para equilibrar os responsabilidades locatário direitos e deveres de proprietários e inquilinos no Brasil.”
Compreender os termos da Lei do Inquilinato é crucial para um relacionamento saudável e uma experiência positiva na locação de imóveis.
Posse e propriedade: Entendendo os conceitos legais
No contexto do direito imobiliário, é fundamental compreender a diferença entre posse e propriedade. A posse se refere à ocupação e uso efetivo do imóvel, enquanto a propriedade se relaciona ao domínio legal sobre o bem.
Mesmo que um inquilino esteja inadimplente, ele ainda possui a posse do imóvel, o que lhe garante determinados direitos constitucionais. Portanto, para que o proprietário possa retomar a posse, é necessário seguir os procedimentos legais estabelecidos, como a ação de despejo.
Conceitos como usucapião e registro de imóveis estão diretamente ligados à posse e à propriedade, determinando a titularidade legal do bem. A usucapião permite a aquisição da propriedade por meio da posse prolongada e ininterrupta de um imóvel, enquanto o registro de imóveis é essencial para a validade de transações envolvendo direitos reais sobre imóveis.
“A propriedade é definida no artigo 1228 do Código Civil como o direito de usar, gozar, dispor da coisa e reavê-la do poder de quem injustamente a possui ou detém.”
Portanto, a compreensão dos conceitos de posse e propriedade é crucial para a resolução de conflitos e o exercício de direitos no âmbito imobiliário.
Conclusão
Em resumo, quando um inquilino se recusa a desocupar a propriedade, o proprietário deve seguir os procedimentos legais estabelecidos pela Lei do Inquilinato. Isso inclui notificar o inquilino, ingressar com a ação de despejo na justiça, respeitar os prazos e cumprir as determinações judiciais. Embora o proprietário tenha o direito de retomar o imóvel, deve agir dentro da lei para evitar problemas futuros.
Compreender os conceitos de posse e propriedade, bem como os direitos e deveres de cada parte, é essencial para lidar com essa situação de forma adequada. A distinção entre posse e propriedade, os tipos de posse, as ações possessórias e os princípios que regem os direitos de propriedade são fundamentais para entender os mecanismos legais envolvidos nesse tipo de disputa.
Ao seguir os procedimentos legais corretamente, o proprietário pode recuperar a posse do imóvel e evitar complicações adicionais. Essa abordagem cuidadosa e embasada na lei é a melhor maneira de resolver o problema de um inquilino que se recusa a desocupar a propriedade.
Links de Fontes
- https://www.spimovel.com.br/blog/inquilino-nao-paga-o-aluguel-e-nao-sai-do-imovel-o-que-fazer/3692/
- https://moben.com.br/blog/2021/09/16/o-que-fazer-quando-o-inquilino-abandonar-o-imovel/
- https://epd.edu.br/blog/como-funciona-a-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
- https://vlvadvogados.com/despejo/
- https://www.quintoandar.com.br/guias/como-alugar/lei-inquilinato/
- https://vlvadvogados.com/inquilino/
- https://blog.glebaimoveis.com/proprietario-ou-inquilino-quem-deve-arcar-com-reparos-e-reformas-de-um-imovel-alugado/
- https://baccin.com.br/2021/entenda-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/391/r139-08.pdf?sequence=4&isAllowed=y
- https://cmcl.com.br/posse-x-propriedade-entenda-as-diferencas-e-impactos-legais/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
