O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila. Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, “em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”. O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.
Principais pontos de destaque:
- O Código Civil de 2002 estabelece a proteção da convivência coletiva nos condomínios residenciais.
- Relação entre direito de propriedade e regras de convivência em condomínios nem sempre é tranquila.
- Convenção condominial pode regular relações entre condôminos, administração e competência das assembleias.
- Necessidade de equilibrar direito de propriedade e harmonia da convivência coletiva.
- Entendimento do STJ sobre limitações às regras condominiais e cobranças de dívidas.
Convivência harmônica em condomínios
A posse e propriedade em condomínios requerem um equilíbrio delicado entre os direitos individuais e o bem-estar coletivo. De acordo com o Código Civil, ao fixar residência em um condomínio, os moradores aderem automaticamente às suas normas internas, submetendo-se a elas para manter a convivência harmoniosa entre os vizinhos.
Função social da posse e propriedade
O direito de propriedade em condomínios não é absoluto, uma vez que deve respeitar a função social da posse e propriedade. Essa premissa visa harmonizar os interesses individuais com os coletivos, buscando a justiça social e a dignidade da pessoa humana.
Convenções condominiais e normas internas
As convenções condominiais e normas internas estabelecem regras para a administração do condomínio e as relações entre os condôminos. Essas normas, quando razoáveis e legítimas, devem ser respeitadas pelos moradores, mesmo que restrinjam certas atividades, como a locação de imóveis por curta temporada.
Em caso de conflitos, o Judiciário é acionado para analisar a validade das regras condominiais com base nos princípios do direito de propriedade, da função social e da convivência harmônica.
“No momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.”
– Ministro Luis Felipe Salomão
Posse e propriedade de animais e uso de áreas comuns
A posse e propriedade de animais em condomínios é um tema que tem suscitado debates e decisões jurisprudenciais importantes. Segundo dados recentes, 46,1% dos lares brasileiros possuem pelo menos um animal de estimação, tornando o Brasil o terceiro país com a maior população doméstica do mundo.
Em maio de 2019, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas, desde que o animal não apresente risco à segurança, higiene, saúde e sossego dos demais moradores. O ministro Villas Bôas Cueva, em seu voto, apontou que o condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, de acordo com suas conveniências e interesses.
Segundo o STJ, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios: quando a convenção não regula o tema, quando proíbe a permanência de animais causadores de incômodo, e quando veda a permanência de animais de qualquer espécie, o que é considerado desarrazoado.
“A jurisprudência tem mostrado que a proibição de animais em unidades autônomas deve ser avaliada considerando sossego, insalubridade e periculosidade.”
A jurisprudência segue a perspectiva de permitir a presença de animais em condomínios, desde que sejam respeitados os direitos dos coproprietários em relação ao sossego, saúde e segurança. O Conselho da Justiça Federal, inclusive, aprovou o Enunciado 566 que estipula que restrições a animais em unidades residenciais devem ser avaliadas conforme esses parâmetros legais.
Portanto, o direito de propriedade e a posse de animais em condomínios devem ser analisados de forma equilibrada, levando em conta o uso das áreas comuns e o respeito aos direitos dos demais condôminos.
Desafios legais nos condomínios
Os condomínios enfrentam diversos desafios legais que envolvem a posse e propriedade, o direito de propriedade, a aquisição de propriedade e a transferência de propriedade. Um recente julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. O ministro Luis Felipe Salomão explicou que o Código Civil afirma expressamente que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores”.
Outro desafio relacionado aos direitos reais e bens móveis e imóveis é a questão da propriedade intelectual em condomínios. Algumas convenções condominiais tentam impor restrições que vão além do que é permitido por lei, como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns para forçar o pagamento de dívidas. Essas medidas têm sido contestadas nos tribunais, que têm reafirmado que o condomínio não pode aplicar sanções não previstas em lei.
Além disso, a expropriação e a questão do domínio e posse também são temas que geram debates nos condomínios. A usucapião, por exemplo, é um instituto jurídico que pode ser aplicado em situações envolvendo a posse de áreas comuns. Esses desafios legais demonstram a importância de uma assessoria jurídica especializada, como a oferecida pela Vieira Braga Advogados, para garantir a proteção dos direitos dos condôminos.
“O Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino ‘usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores’.”
Em resumo, os condomínios enfrentam diversos desafios legais relacionados à posse e propriedade, ao direito de propriedade, à aquisição de propriedade e à transferência de propriedade. É fundamental que os condomínios estejam atentos a esses desafios e busquem assessoria jurídica especializada para garantir a harmonia e o respeito aos direitos de todos os condôminos.
Conclusão
O Código Civil de 2002 prevê a proteção da convivência coletiva no âmbito da função social da posse e da propriedade. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência em condomínios nem sempre é tranquila, demandando a intervenção do Judiciário.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva deve passar pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade. Além disso, o STJ tem entendido que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei, não podendo o condomínio impor sanções que não estejam previstas em lei.
Dessa forma, é essencial que os condôminos e síndicos conheçam os seus direitos e obrigações para garantir uma convivência harmônica no condomínio. O domínio e a posse de bens móveis e imóveis, bem como a aquisição e transferência de propriedade, incluindo a usucapião, são temas importantes nesse contexto e devem ser observados pelos condôminos e síndicos, com o devido assessoramento jurídico, como o da Vieira Braga Advogados.
Links de Fontes
- https://www.irib.org.br/noticias/detalhes/stj-o-equilibrio-entre-o-direito-de-propriedade-e-a-convivencia-harmonica-nos-condominios
- https://www.conjur.com.br/2019-out-27/decisoes-stj-mostram-regras-condominios/
- https://www.ndr.adv.br/quais-sao-as-diferencas-entre-posse-e-propriedade
- https://pt.linkedin.com/pulse/o-direito-de-propriedade-é-absoluto-para-quem-reside-em-deborah-brito
- https://revistaft.com.br/o-direito-de-vizinhanca-limites-e-responsabilidade-do-uso-da-propriedade-privada/
- https://admdigitos.com.br/comportamento-antissocial-do-condomino/
- https://mycond.com.br/condominio-conheca-leis-que-tratam-dos-direitos-e-deveres-dos-animais/
- https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/342353/a-questao-dos-animais-e-a-convencao-condominial-uma-historia-sem-fim
- https://apepe.com/blog/proibicao-de-animais-nas-areas-comuns-do-condominio/
- https://revistadoscondominios.com.br/o-desafio-de-lidar-com-o-condomino-antissocial/
- https://priscilarezende.adv.br/imobiliario/propriedade-rural-condominio/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
