Nas ações de despejo, disciplinadas pela Lei 8.245/91, há a possibilidade de o juiz deferir liminar para desocupação voluntária do espaço em 15 (quinze) dias, desde que depositada a caução e preenchidos os demais requisitos do artigo 59, §1º da mencionada lei. Há discussão sobre a natureza deste prazo, se material (contado em dias corridos) ou processual (contado em dias úteis), mas a tendência é de que seja de natureza material. Findo esse prazo, caso não ocorra a desocupação voluntária, deverá ser expedido o mandado de despejo coercitivo.
Principais pontos de retenção:
- O prazo para desocupação voluntária após o decreto da liminar de despejo é geralmente de 15 dias corridos.
- Há controvérsia sobre a natureza deste prazo, se material (dias corridos) ou processual (dias úteis).
- Caso o inquilino não desocupe voluntariamente no prazo, será expedido o mandado de reintegração de posse.
- O processo judicial de ações de despejo pode demorar até 1 ano, dependendo da complexidade.
- A legislação local pode estabelecer prazos diferenciados para desocupação voluntária.
O conceito de ações de despejo e o prazo legal de 15 dias
As ações de despejo são procedimentos judiciais que têm por objetivo a retomada de um imóvel por parte do proprietário ou locador. De acordo com a Lei nº 8.245, em casos específicos, a lei autoriza o despejo judicial rápido em caráter liminar para a desocupação do imóvel em quinze dias, sob pena de uso de força policial.
Hipóteses legais para despejo em 15 dias
As hipóteses autorizadas legalmente para o despejo rápido em 15 dias incluem:
- Descumprimento de mútuo acordo com prazo mínimo de seis meses
- Rescisão de contrato de trabalho relacionado à ocupação
- Término de locação por temporada
- Morte do locatário sem sucessor
- Falta de pagamento de aluguel
Requisitos para concessão de liminar de despejo
Para a concessão da liminar de despejo, é necessário o depósito da caução equivalente a 3 aluguéis pelo locador, além do preenchimento dos demais requisitos previstos no artigo 59, §1º da Lei 8.245/91. Essa caução serve para eventual indenização ao locatário, caso o despejo seja considerado indevido posteriormente.
“O prazo médio para desocupação voluntária após uma ação de despejo é de 15 dias, conforme determinação judicial.”
Ações de despejo: Entendimento jurisprudencial sobre a natureza do prazo
Quando se trata de ações de despejo, há uma importante discussão jurisprudencial sobre a natureza do prazo para a desocupação voluntária do imóvel. Existe um debate sobre se esse prazo seria de natureza material, contado em dias corridos, ou de natureza processual, contado em dias úteis.
Embora o entendimento majoritário seja de que o prazo possui natureza material, ainda existem juízes que compreendem o prazo como sendo de natureza processual. No entanto, recentemente, os tribunais têm se manifestado reafirmando o posicionamento de que a contagem deve ocorrer em dias corridos, conforme entendimento externado pelo Tribunal de Justiça do Paraná e Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
“Em casos de ações de despejo por falta de pagamento, a liminar só deveria ser concedida quando o contrato de locação estiver desprovido de uma das garantias previstas pelo artigo 37 da Lei 8.245/91.”
Essa discussão é relevante para os processos de despejo, pois a natureza do prazo impacta diretamente nos procedimentos judiciais e no entendimento sobre a proteção possessória do imóvel durante o período de desocupação.
É importante que advogados especialistas em direito imobiliário, como os da Vieira Braga Advogados, acompanhem essa evolução jurisprudencial e assessorem seus clientes de forma assertiva quanto aos prazos e requisitos para a concessão de liminares de despejo e reintegração de posse.
Eventos imprevistos e a necessidade de flexibilidade no prazo
A pandemia de COVID-19 trouxe impactos significativos para as relações contratuais, incluindo os contratos de locação imobiliária. Situações excepcionais e imprevisíveis, como desastres naturais ou crises econômicas, podem comprometer a capacidade do locatário de cumprir o prazo estipulado para a desocupação do imóvel. Nesses casos, é crucial que as partes adotem uma abordagem empática e flexível, buscando alternativas negociadas que atendam aos interesses de ambas.
Abordagem empática e negociada em situações excepcionais
Quando eventos imprevistos afetam o cumprimento do prazo de desocupação, é fundamental que locador e locatário mantenham uma comunicação aberta e uma postura negociada. Isso permite que discutam soluções alternativas, como a prorrogação do prazo, a busca por acomodações temporárias ou a aplicação de medidas específicas previstas em contrato. Essa abordagem empática e flexível contribui para a prevenção de violações de direitos humanos relacionadas a conflitos fundiários e remoção forçada.
Importância da comunicação entre locador e locatário
A comunicação transparente e o diálogo construtivo entre as partes envolvidas são essenciais para que soluções adequadas sejam encontradas em situações excepcionais que impactem o cumprimento dos prazos para desocupação de imóveis. Esse processo de negociação permite que as necessidades de ambos sejam consideradas, equilibrando os interesses e contribuindo para a preservação da relação entre locador e locatário.
Ao adotar uma postura empática e uma abordagem negociada, as ações de despejo, a reintegração de posse e a desocupação de imóvel podem ser conduzidas de forma mais justa e alinhada com os princípios de proteção possessória e direito imobiliário.
As pessoas também perguntam:
É possível obter liminar para desocupação em 15 dias desde que ouvida a parte contrária?
Sim, é possível obter uma liminar para desocupação em 15 dias, desde que o juiz entenda que existem elementos suficientes para a medida, mesmo antes de ouvir a parte contrária. Porém, em geral, a parte contrária tem o direito de ser ouvida, e a decisão liminar pode ser revista dependendo das circunstâncias do caso.
Quanto tempo tem para sair depois da ordem de despejo?
Após a ordem de despejo, o inquilino geralmente tem 15 dias para desocupar o imóvel voluntariamente. Caso não cumpra o prazo, o proprietário pode solicitar a desocupação forçada com auxílio judicial.
Quando começa a contar o prazo da liminar?
O prazo da liminar começa a contar a partir da notificação do réu, ou seja, do momento em que a parte contrária é formalmente informada da decisão judicial. Em casos de despejo, por exemplo, esse prazo inicia após a notificação para desocupação do imóvel.
Quanto tempo o oficial de justiça tem para cumprir o mandado de despejo?
O oficial de justiça tem até 30 dias para cumprir o mandado de despejo, contados a partir da expedição do mandado pelo juiz. Esse prazo pode variar dependendo da localidade e da complexidade do caso.
O que acontece depois da ordem de despejo?
Após a ordem de despejo, o inquilino tem um prazo para desocupar o imóvel voluntariamente. Caso não cumpra o prazo, o proprietário pode solicitar a desocupação forçada, com a ajuda do oficial de justiça. Se a desocupação não ocorrer, o imóvel pode ser apreendido e leiloado.
Conclusão
Em resumo, os prazos para desocupação de imóvel após o despejo podem variar de acordo com as circunstâncias legais do caso. Embora a legislação, como a Lei 12.112/09, preveja um prazo de aproximadamente 15 dias para desocupação voluntária após a decisão judicial, em eventos imprevistos, como desastres naturais, uma abordagem mais flexível e negociada entre as partes pode ser justificada.
A orientação de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para garantir a correta aplicação da legislação e a proteção dos direitos de todas as partes envolvidas nos processos de despejo e reintegração de posse. Essa expertise pode ajudar a navegarem pelas medidas liminares e procedimentos judiciais relacionados aos conflitos fundiários, buscando soluções equilibradas que atendam aos interesses de locadores e locatários.
Em uma era de constantes transformações no mercado imobiliário, a capacidade de adaptar-se a situações excepcionais e manter uma comunicação efetiva entre as partes torna-se cada vez mais relevante. Assim, a atuação da Vieira Braga Advogados e de profissionais do direito imobiliário desempenha um papel crucial na mediação desses conflitos e na busca por soluções justas e duradouras.
Links de Fontes
- https://molinatomaz.com.br/2021/08/05/desocupacao-de-imovel-ou-despejo/
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm
- https://www.alude.com.br/blog/quanto-tempo-demora-para-uma-acao-de-despejo
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.aurum.com.br/blog/despejo-liminar/
- https://www.conjur.com.br/2019-jan-20/luciana-cruz-liminares-possiveis-acoes-despejo/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/locacao-de-imovel/em-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento-e-possivel-a-concessao-de-liminar-prestada-caucao-estando-o-contrato-de-locacao-desprovido-de-garantias
- https://www.conjur.com.br/2024-ago-02/tribunais-aceitam-acoes-de-despejo-de-moradia-que-correram-em-via-arbitral/
- https://revistaft.com.br/os-impactos-da-pandemia-de-covid-19-no-cumprimento-de-contratos-de-locacao-imobiliaria-uma-analise-sistemica-a-luz-do-direito-contratual/
- https://www.sinthoressor.org.br/lei.php?id=29&SEÇÃO XVII – Disposições Finais
- http://web.antaq.gov.br/Sistemas/WebServiceLeilao/DocumentoUpload/Audiencia 122/Relatorio_CGU_FINAL_20221013__1___2_ (1).pdf
- https://unisantacruz.edu.br/revistas-old/index.php/JICEX/article/view/1668/1300
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
