É natural que os condomínios precisem, de tempos em tempos, realizar obras, seja para manutenção ou para uma nova organização dos espaços comuns e outras necessidades. Porém, quando chega a hora de fazer obras em condomínio, surgem as dúvidas, principalmente relacionadas ao quórum exigido para aprovação e como essas obras devem ser classificadas. Afinal, o que dizem a Lei dos Condomínios e o Código Civil a este respeito? Neste post, vamos responder a esta pergunta e explicar termos como obras voluptuárias, por exemplo.
Principais pontos de atenção
- Obras voluptuárias exigem aprovação de dois terços dos condôminos.
- Obras úteis precisam ser aprovadas pela maioria simples (50% + 1) dos condôminos.
- Obras necessárias e urgentes com despesas excessivas devem ser informadas à assembleia.
- Obras necessárias não urgentes com despesas excessivas requerem autorização da assembleia.
- A divisão das despesas de obras segue a fração ideal de cada unidade.
Entendendo os tipos de obras em condomínios
Ao tratar de obras em condomínios, é importante compreender os diferentes tipos definidos no Código Civil Brasileiro: obras voluptuárias, úteis e necessárias. As obras voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, as úteis aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as necessárias têm por fim conservar o bem ou evitar sua deterioração.
Cada tipo de obra possui exigências legais específicas quanto ao quórum para aprovação. Entender essa distinção é essencial para que o síndico e os condôminos sigam os trâmites corretos ao realizar qualquer intervenção no condomínio.
Exigências legais para aprovação de obras
- Obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico sem autorização prévia, desde que não gerem despesas excessivas.
- Obras úteis exigem aprovação da maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.
- Obras voluptuárias requerem voto de dois terços dos condôminos para serem efetuadas.
É importante ressaltar que, em caso de obras urgentes e que gerem despesas excessivas, o síndico deve informar a assembleia, mesmo que não necessite de aprovação prévia.
“As exigências legais para aprovação de obras em condomínios variam de acordo com sua natureza, visando garantir a segurança e o bem-estar de todos os moradores.”
Direito condominial: Regras sobre obras em áreas comuns
O Código Civil brasileiro traz disposições importantes sobre as obras realizadas em áreas comuns de condomínios. Os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 estabelecem as principais normas a serem seguidas nessas situações.
Quóruns necessários para aprovação de obras
De acordo com o artigo 1.341, as obras voluptuárias (aquelas que visam embelezamento ou conforto) exigem a aprovação de dois terços dos condôminos. Já as obras úteis (que geram maior comodidade) precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos. Por sua vez, obras necessárias (para conservação, segurança e preservação do bem) podem ser realizadas sem aprovação prévia, desde que comprovada a real necessidade.
Alterações na área comum
O artigo 1.342 trata das obras que aumentem o espaço da área comum. Nesses casos, é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos, desde que não haja prejuízo à utilização dos ambientes. Já a construção de novo pavimento ou edifício no solo comum depende de aprovação unânime dos condôminos, conforme o artigo 1.343.
Cabe ao síndico a responsabilidade de fiscalizar a legalidade dessas obras e tomar as medidas cabíveis em caso de irregularidades, visando preservar a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
“Nenhuma obra em área comum deve comprometer a segurança do empreendimento.”
As áreas comuns em condomínios incluem locais como salão de festas, piscinas, quadras, hall de entrada, corredores, escadas, elevadores e espaço kids. Qualquer intervenção nesses espaços deve respeitar a legislação vigente e evitar impactos negativos aos moradores.
As pessoas também perguntam:
O que diz o Código Civil sobre obras em condomínio?
O Código Civil brasileiro determina que as obras em condomínio devem respeitar a coletividade. Obras nas partes comuns, como fachada ou telhado, precisam de aprovação em assembleia. Já as obras nas unidades autônomas podem ser feitas sem autorização, desde que não prejudiquem a segurança ou estética do edifício. O síndico deve fiscalizar as obras, e o regulamento interno pode estabelecer regras sobre horários e uso de áreas comuns.
Qual é a lei que rege as relações entre os condôminos?
As relações entre os condôminos são regidas pelo Código Civil Brasileiro, especialmente nos artigos 1.331 a 1.358, que tratam do condomínio edilício. Além disso, o regulamento interno do condomínio e a convenção condominial também estabelecem normas e obrigações específicas para os condôminos.
O que diz o artigo 1356 do Código Civil?
O artigo 1.356 do Código Civil trata das assembleias em condomínios. Ele estabelece que as deliberações sobre assuntos que envolvem as partes comuns do condomínio devem ser tomadas em assembleia, onde os condôminos podem votar. Também define a forma de convocação e a necessidade de quórum para as decisões.
O que o condomínio não pode proibir?
O condomínio não pode proibir o exercício de direitos individuais, como a realização de obras internas em unidades autônomas, desde que não prejudiquem a segurança, a saúde ou a estética do prédio. Além disso, não pode impedir o uso de animais nas unidades, salvo se houver risco para a saúde ou segurança. Também não pode proibir a locação dos imóveis, desde que respeite as normas do regulamento interno.
De quem é a responsabilidade de pagar obras no condomínio?
A responsabilidade de pagar pelas obras no condomínio depende do tipo de obra. As obras nas partes comuns são de responsabilidade do condomínio, sendo custeadas por todos os condôminos, proporcionalmente à sua fração ideal. Já as obras nas unidades autônomas são de responsabilidade do proprietário da unidade, salvo se houver danos que impactem as partes comuns ou outros condôminos.
Conclusão
Entender os diferentes tipos de obras em condomínios, as exigências legais para sua aprovação e as responsabilidades do síndico é fundamental para que os condôminos possam exercer seus direitos e garantir a segurança e bom funcionamento do prédio. A legislação condominial brasileira passou por importantes avanços nos últimos anos, estabelecendo regras claras sobre a propriedade, uso das áreas comuns e os deveres de moradores e gestores.
A realização de obras irregulares pode gerar responsabilidades civis e penais, portanto é importante seguir os trâmites legais estabelecidos. O papel do direito condominial é assegurar que as atividades administrativas e operacionais estejam em conformidade com a legislação vigente, protegendo os direitos dos condôminos e a harmonia do condomínio.
Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada em direito condominial torna-se fundamental para garantir uma gestão eficiente do condomínio, evitando conflitos e irregularidades. Com o constante crescimento do número de condomínios no Brasil, o domínio dessa legislação é essencial para a preservação dos direitos e deveres de todos os envolvidos.
Links de Fontes
- https://fibersals.com.br/blog/obras-em-condominio-o-que-diz-lei/
- https://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/condominio-edilicio.htm
- https://www.migalhas.com.br/depeso/318940/obras-em-condominios—o-que-sao-obras-uteis–necessarias-e-voluptuarias-e-quais-sao-os-quoruns-necessarios
- https://admdecondominios.com.br/obras-em-condominios/
- https://www.abcondominios.com.br/o-desafio-das-obras-em-condominio/
- https://satsbh.com.br/obra-em-area-comum-do-condominio-o-que-diz-a-lei/
- https://www.garciaexavier.com/blog/orientacao-legal-sobre-obras-e-reformas-em-condominios-o-que-voce-sindico-precisa-saber
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
