É natural que os condomínios precisem, de tempos em tempos, realizar obras, seja para manutenção ou para uma nova organização dos espaços comuns e outras necessidades. Porém, quando chega a hora de fazer obras em condomínio, surgem as dúvidas, principalmente relacionadas ao quórum exigido para aprovação e como essas obras devem ser classificadas. Afinal, o que dizem a Lei dos Condomínios e o Código Civil a este respeito? Neste post, vamos responder a esta pergunta e explicar termos como obras voluptuárias, por exemplo.
Principais pontos de atenção
- Obras voluptuárias exigem aprovação de dois terços dos condôminos.
- Obras úteis precisam ser aprovadas pela maioria simples (50% + 1) dos condôminos.
- Obras necessárias e urgentes com despesas excessivas devem ser informadas à assembleia.
- Obras necessárias não urgentes com despesas excessivas requerem autorização da assembleia.
- A divisão das despesas de obras segue a fração ideal de cada unidade.
Entendendo os tipos de obras em condomínios
Ao tratar de obras em condomínios, é importante compreender os diferentes tipos definidos no Código Civil Brasileiro: obras voluptuárias, úteis e necessárias. As obras voluptuárias são aquelas de mero deleite ou recreio, as úteis aumentam ou facilitam o uso do bem, enquanto as necessárias têm por fim conservar o bem ou evitar sua deterioração.
Cada tipo de obra possui exigências legais específicas quanto ao quórum para aprovação. Entender essa distinção é essencial para que o síndico e os condôminos sigam os trâmites corretos ao realizar qualquer intervenção no condomínio.
Exigências legais para aprovação de obras
- Obras necessárias podem ser realizadas pelo síndico sem autorização prévia, desde que não gerem despesas excessivas.
- Obras úteis exigem aprovação da maioria dos condôminos, ou seja, 50% mais um.
- Obras voluptuárias requerem voto de dois terços dos condôminos para serem efetuadas.
É importante ressaltar que, em caso de obras urgentes e que gerem despesas excessivas, o síndico deve informar a assembleia, mesmo que não necessite de aprovação prévia.
“As exigências legais para aprovação de obras em condomínios variam de acordo com sua natureza, visando garantir a segurança e o bem-estar de todos os moradores.”
Direito condominial: Regras sobre obras em áreas comuns
O Código Civil brasileiro traz disposições importantes sobre as obras realizadas em áreas comuns de condomínios. Os artigos 1.341, 1.342 e 1.343 estabelecem as principais normas a serem seguidas nessas situações.
Quóruns necessários para aprovação de obras
De acordo com o artigo 1.341, as obras voluptuárias (aquelas que visam embelezamento ou conforto) exigem a aprovação de dois terços dos condôminos. Já as obras úteis (que geram maior comodidade) precisam ser aprovadas pela maioria dos condôminos. Por sua vez, obras necessárias (para conservação, segurança e preservação do bem) podem ser realizadas sem aprovação prévia, desde que comprovada a real necessidade.
Alterações na área comum
O artigo 1.342 trata das obras que aumentem o espaço da área comum. Nesses casos, é necessária a aprovação de dois terços dos condôminos, desde que não haja prejuízo à utilização dos ambientes. Já a construção de novo pavimento ou edifício no solo comum depende de aprovação unânime dos condôminos, conforme o artigo 1.343.
Cabe ao síndico a responsabilidade de fiscalizar a legalidade dessas obras e tomar as medidas cabíveis em caso de irregularidades, visando preservar a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
“Nenhuma obra em área comum deve comprometer a segurança do empreendimento.”
As áreas comuns em condomínios incluem locais como salão de festas, piscinas, quadras, hall de entrada, corredores, escadas, elevadores e espaço kids. Qualquer intervenção nesses espaços deve respeitar a legislação vigente e evitar impactos negativos aos moradores.
Conclusão
Entender os diferentes tipos de obras em condomínios, as exigências legais para sua aprovação e as responsabilidades do síndico é fundamental para que os condôminos possam exercer seus direitos e garantir a segurança e bom funcionamento do prédio. A legislação condominial brasileira passou por importantes avanços nos últimos anos, estabelecendo regras claras sobre a propriedade, uso das áreas comuns e os deveres de moradores e gestores.
A realização de obras irregulares pode gerar responsabilidades civis e penais, portanto é importante seguir os trâmites legais estabelecidos. O papel do direito condominial é assegurar que as atividades administrativas e operacionais estejam em conformidade com a legislação vigente, protegendo os direitos dos condôminos e a harmonia do condomínio.
Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada em direito condominial torna-se fundamental para garantir uma gestão eficiente do condomínio, evitando conflitos e irregularidades. Com o constante crescimento do número de condomínios no Brasil, o domínio dessa legislação é essencial para a preservação dos direitos e deveres de todos os envolvidos.
Links de Fontes
- https://fibersals.com.br/blog/obras-em-condominio-o-que-diz-lei/
- https://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/condominio-edilicio.htm
- https://www.migalhas.com.br/depeso/318940/obras-em-condominios—o-que-sao-obras-uteis–necessarias-e-voluptuarias-e-quais-sao-os-quoruns-necessarios
- https://admdecondominios.com.br/obras-em-condominios/
- https://www.abcondominios.com.br/o-desafio-das-obras-em-condominio/
- https://satsbh.com.br/obra-em-area-comum-do-condominio-o-que-diz-a-lei/
- https://www.garciaexavier.com/blog/orientacao-legal-sobre-obras-e-reformas-em-condominios-o-que-voce-sindico-precisa-saber
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
