Uma ação de despejo por falta de pagamento é um processo judicial em que o proprietário de um imóvel (locador) pode retirar um inquilino (locatário) inadimplente em um prazo estipulado pela Justiça. Esse direito está previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), que regula as relações entre locadores e locatários de imóveis urbanos. A ação de despejo pode ter dois objetivos: cobrar os valores em atraso e forçar a desocupação do imóvel. Caso o locatário não pague os aluguéis e encargos em atraso, o locador pode propor a ação de despejo, o que pode levar à rescisão do contrato de locação e à reintegração de posse do imóvel.
Principais conclusões:
- A ação de despejo é um processo judicial que permite ao locador retirar o inquilino inadimplente do imóvel.
- As causas mais comuns para o despejo são o atraso ou a falta de pagamento dos aluguéis e encargos.
- O despejo pode levar à rescisão do contrato de locação e à reintegração de posse do imóvel pelo locador.
- É recomendado tentar solucionar questões de despejo de forma consensual antes de recorrer ao procedimento judicial.
- A assistência de um advogado especializado é fundamental para garantir o correto andamento da ação de despejo.
Definição e fundamentos legais
A ação de despejo por falta de pagamento é um instrumento legal previsto na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que permite ao locador rescindir o contrato de locação e recuperar o imóvel quando o locatário não efetua o pagamento do aluguel e dos demais encargos da locação nos respectivos vencimentos. Essa ação visa desfazer o vínculo contratual e promover a desocupação forçada do imóvel pelo inquilino inadimplente.
Requisitos para propor a ação
Para propor uma ação de despejo por falta de pagamento, o locador deve cumprir os seguintes requisitos:
- Comprovação da falta de pagamento do aluguel e demais encargos da locação nos respectivos vencimentos;
- Ausência de garantia no contrato de locação ou extinção da garantia por qualquer motivo;
- Prestação de caução (garantia) no valor equivalente a três meses de aluguel.
Esses requisitos legais visam proteger tanto o locador quanto o locatário durante o processo de despejo por falta de pagamento.
Como funciona o processo de ações de despejo?
O processo de despejo por falta de pagamento é regido pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e segue um rito judicial específico. Desde a petição inicial do locador até a execução da sentença, existem diversas etapas do processo de despejo que devem ser observadas.
Etapas do processo judicial
- Petição inicial do locador
- Citação e intimação do locatário
- Possibilidade de contestação pelo locatário
- Audiência de conciliação
- Instrução probatória
- Sentença do juiz
O locador deve comprovar a falta de pagamento do aluguel e dos encargos, bem como a ausência de garantia ou a sua extinção. O locatário, por sua vez, pode apresentar defesa alegando, por exemplo, a quitação da dívida ou a existência de garantia válida.
Liminar de despejo e mandado de despejo forçado
Se o juiz deferir a liminar de despejo, ele expedirá um mandado de citação e intimação do locatário, que deverá ser cumprido por um oficial de justiça. O mandado conterá um prazo de 15 dias para o locatário desocupar o imóvel. Caso o locatário não desocupe o imóvel no prazo da liminar, o locador poderá requerer a expedição do mandado de despejo forçado, que será cumprido com o auxílio de um chaveiro e de um representante do locador, podendo haver o uso de força policial, se necessário.
O processo de despejo por falta de pagamento costuma ser a última medida tomada pelo proprietário após tentativas de cobrança amigável, podendo gerar desgaste emocional e financeiro para ambas as partes.
Direitos e deveres do locador e do locatário
Na ação de despejo por falta de pagamento, tanto o locador quanto o locatário possuem direitos e deveres a serem observados. O locador tem o direito de propor a ação, obter a liminar de despejo, cobrar os valores em atraso e receber o imóvel livre de pessoas e coisas. Já o locatário tem o direito de permanecer no imóvel até o julgamento final, apresentar defesa e produzir provas, além de poder pagar a dívida no prazo da contestação.
Ambas as partes devem cumprir as obrigações previstas no contrato de locação, como o pagamento do aluguel e encargos pelo locatário e a manutenção do imóvel pelo locador. A multa a ser paga pelo locatário ao devolver o imóvel é proporcional ao período de cumprimento do contrato.
- Se o imóvel for alienado durante a locação, o novo proprietário tem o direito de denunciar o contrato, com 90 dias para a desocupação, a menos que haja cláusula de vigência em caso de alienação.
- A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel, e para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.
- Em caso de falecimento do locatário, seus herdeiros são sub-rogados nos direitos e obrigações em locações residenciais, e o espólio assume tais funções em locações não residenciais.
- A cessão da locação, sublocação ou empréstimo do imóvel dependem do consentimento prévio e escrito do locador, que tem 30 dias para se opor após notificação pelo locatário.
É importante que ambas as partes conheçam e cumpram seus direitos e deveres no contrato de locação para evitar conflitos e garantir uma relação harmoniosa durante todo o período do aluguel.
“A locação pode ser desfeita por mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel, e para realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público.”
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é um importante instrumento legal à disposição do locador para reaver o imóvel e receber os valores devidos pelo locatário inadimplente. Essa ação pode levar à rescisão do contrato de locação e à reintegração de posse do imóvel pelo proprietário, além da cobrança dos aluguéis e encargos em atraso. É essencial que tanto locador quanto locatário conheçam seus direitos e deveres durante todo o processo, a fim de evitar ou solucionar eventuais conflitos da melhor forma possível.
Os efeitos da ação de despejo podem ser significativos, pois além da perda da posse do imóvel, o locatário pode ainda ser responsabilizado pelo pagamento de aluguéis atrasados, multas, juros e demais custos do processo. Portanto, é crucial que ambas as partes estejam cientes das implicações legais envolvidas nesse tipo de ação.
Em suma, a ação de despejo é um mecanismo legal importante, mas que deve ser utilizado com cautela e em conformidade com as disposições da Lei do Inquilinato. Somente assim, é possível garantir que os direitos de ambas as partes sejam devidamente preservados durante todo o processo.
Links de Fontes
- https://carminattidangui.adv.br/noticias/acao-de-despejo-entenda-o-processo-e-como-evita-lo/
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://www.aurum.com.br/blog/despejo-liminar/
- https://www.andradeimobiliario.adv.br/post/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamentos-de-aluguel
- https://carvalhogomes.adv.br/despejo-por-falta-de-pagamento-na-locacao-o-que-e-e-como-funciona/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/locacao-de-imovel/em-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento-e-possivel-a-concessao-de-liminar-prestada-caucao-estando-o-contrato-de-locacao-desprovido-de-garantias
- https://epd.edu.br/blog/como-funciona-a-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- https://blog.inmediam.com.br/acao-de-despejo-entenda-seus-direitos-e-responsabilidades/
- https://loboimoveis.imb.br/blogpost/locador-e-locatario/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.aurum.com.br/blog/acao-de-despejo/
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
