O condomínio pode acionar a justiça por dívidas condominiais quando um condômino não honra o pagamento da taxa condominial. Isso ocorre quando o síndico tem conhecimento de que algum morador não realizou o pagamento correto do boleto, configurando a inadimplência. Para a cobrança judicial, o síndico deve comprovar o débito do condômino com documentos, como o boleto condominial, e demonstrar sua condição de representante em ata de eleição, atas de aprovação de despesas e convenção de condomínio. Além disso, deve apresentar o débito atualizado e corrigido, com correção monetária e juros de mora, até a data do ajuizamento da ação. A ação deve conter a qualificação do morador em dívida e a data de vencimento da mensalidade não paga. O juiz então cita o devedor para que a dívida seja quitada em 3 dias, sob pena de penhora de seus bens.
Principais pontos de atenção
- Condomínio pode acionar a justiça por dívidas condominiais não pagas
- Síndico deve comprovar o débito com documentos e sua representação legal
- Dívida deve estar atualizada com correção monetária e juros de mora
- Ação judicial deve conter qualificação do devedor e data de vencimento da dívida
- Juiz cita o devedor para quitar a dívida em 3 dias, sob pena de penhora de bens
Direito condominial: Responsabilidade pelo pagamento das taxas
As obrigações condominiais, como o pagamento das taxas condominiais, possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel e não à pessoa que reside na unidade quando a dívida é contraída. Portanto, tanto o proprietário do imóvel quanto qualquer ocupante da unidade, seja ele comprador compromissário, locatário, comodatário, entre outros, são responsáveis pelo pagamento das despesas do condomínio.
Legitimidade passiva do proprietário e possuidor do imóvel
O condomínio tem a opção de exercer o direito de cobrança contra o proprietário do imóvel ou contra quem esteja na posse do bem, podendo mover a ação de cobrança contra qualquer um deles individualmente ou em litisconsórcio passivo facultativo.
“A responsabilidade pelo pagamento das despesas do condomínio é configurada pela demonstração de que o devedor é o proprietário ou detentor do imóvel.”
Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais depende das circunstâncias de cada caso concreto, sendo necessário distinguir entre obrigações propter rem, propter personam e cláusulas de responsabilidade nos contratos de locação e de compra e venda.
Cobrança judicial de inadimplentes do condomínio
Quando os condôminos não pagam as taxas condominiais, o condomínio pode recorrer à justiça para a cobrança judicial. Para isso, o síndico deve reunir os documentos necessários e seguir o procedimento adequado, respeitando os prazos estabelecidos.
Documentos necessários para a ação
O síndico deve comprovar o débito do condômino com documentos, como o boleto condominial, e demonstrar sua condição de representante em ata de eleição de síndico, atas de aprovação de despesas condominiais e convenção de condomínio. Deve ainda apresentar o débito atualizado e corrigido, com correção monetária e juros de mora, além de indicar a qualificação do morador em dívida e a data de vencimento da mensalidade não paga.
Procedimento e prazos para citação do devedor
- Após a reunião dos documentos, o síndico deve solicitar a citação do devedor, para que responda à ação.
- O juiz então deve citar o devedor para que a dívida seja quitada em 3 dias, sob pena de penhora de seus bens.
- Caso o devedor não efetue o pagamento, o condomínio pode requerer a intimação de terceiros e indicar bens à penhora, ou até mesmo o próprio imóvel do condomínio, se for o caso.
“A inadimplência em condomínio pode resultar em juros, multas, restrições no uso das áreas comuns, negativação do nome, ação judicial e penhora de bens.”
Entendimento dos tribunais sobre a questão
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o entendimento sobre a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais vem sendo consolidado em diversos julgamentos.
Responsabilidade do promissário comprador (Tema 886/STJ)
No Tema 886 do STJ, a Corte definiu que a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é definida pelo registro do compromisso de venda e compra, mas sim pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação. Assim, o promissário comprador possui legitimidade para figurar no polo passivo da execução de débitos condominiais durante o período de sua imissão na posse do imóvel.
Natureza propter personam de serviços como água e lavanderia
Já em relação às dívidas relacionadas à prestação de serviços como água, esgoto, energia e lavanderia, a jurisprudência do STJ entende que possuem natureza pessoal (propter personam) e não real (propter rem), sendo exigíveis apenas da pessoa que efetivamente fez uso de tais serviços.
“O condomínio não pode cobrar do proprietário do imóvel as dívidas referentes a serviços pessoais como água e lavanderia, que são devidas apenas por quem usufruiu desses serviços.”
Conclusão
Em resumo, o direito condominial confere ao condomínio o direito de acionar judicialmente os condôminos inadimplentes para a cobrança judicial das taxas devidas. Essa obrigação possui natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel, recaindo tanto sobre o proprietário quanto sobre o possuidor da unidade.
No que se refere a serviços como água e lavanderia, a jurisprudência entende que a responsabilidade é de natureza propter personam, recaindo sobre quem efetivamente usufruiu desses serviços. Portanto, o condomínio pode adotar medidas legais para a cobrança judicial de seus inadimplentes, desde que observados os requisitos legais e jurisprudenciais aplicáveis.
Ressalta-se que o custo mínimo estimado para a prestação de serviços em ação judicial em condomínios é de cerca de R$ 2.500,00, conforme a Ordem dos Advogados do Brasil. Além disso, as ações judiciais comuns em condomínios geralmente duram entre três a quatro anos, podendo se estender até 12 anos, dependendo da complexidade e instâncias superiores envolvidas.
Links de Fontes
- https://www.abcondominios.com.br/cobranca-judicial-no-condominio-como-um-advogado-pode-ajudar/
- https://gicondominial.com.br/blog/como-funciona-a-cobranca-judicial-de-condominio/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/taxa-condominial/apenas-o-proprietario-e-responsavel-pelo-pagamento-da-taxa-condominial
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/responsabilidade-pelo-pagamento-das-taxas-condominiais-e-impostos-relativos-a-imovel-novo-entrega-das-chaves
- https://www.migalhas.com.br/depeso/363650/stj-e-a-responsabilidade-no-pagamento-das-cotas-condominiais
- https://admdecondominios.com.br/inadimplencia-em-condominio/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/cobranca-judicial-de-inadimplentes-de-condominios-administracao-inadimplencia-em-condominios
- https://www.conjur.com.br/2019-out-27/decisoes-stj-mostram-regras-condominios/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/cdc-na-visao-do-tjdft-1/definicao-de-consumidor-e-fornecedor/inaplicabilidade-do-cdc-nas-relacoes-entre-os-condominos-e-o-condominio
- https://v6.secovi.com.br/condominios/faq/perguntas-e-respostas-direito-civil
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.oabmt.org.br/artigo/470/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial
