O síndico tem a responsabilidade de representar o condomínio de forma ativa e passiva, praticando os atos necessários para defender os interesses comuns (Art. 1.348, II do Código Civil). Isso significa que o síndico pode ser responsabilizado civilmente por danos causados aos condôminos ou a terceiros devido a sua conduta negligente, imprudente ou dolosa durante a gestão do condomínio. Algumas situações que podem gerar responsabilidade civil do síndico incluem problemas na prestação de contas, negligência na cobrança de inadimplentes, acidentes envolvendo funcionários e moradores, e realização de obras sem a devida autorização da assembleia. O síndico deve agir com diligência e transparência para evitar problemas jurídicos.
Principais aprendizados
- O síndico possui responsabilidades legais na gestão do condomínio
- Condutas negligentes ou dolosas podem gerar responsabilização civil
- Prestação de contas, cobrança de inadimplentes e realização de obras são áreas críticas
- O síndico deve agir com diligência e transparência para evitar problemas jurídicos
- A assembleia e o Regimento Interno são instrumentos importantes para orientar a atuação do síndico
Responsabilidade civil do síndico
A responsabilidade civil do síndico está prevista no Código Civil (Art. 1.348, II) e ocorre quando o gestor não cumpre adequadamente suas atribuições, causando prejuízos aos condôminos ou a terceiros. O síndico pode ser responsabilizado civilmente por danos materiais e morais, como acidentes em áreas comuns, problemas na contratação de serviços, negligência na manutenção do condomínio, entre outros. Essa responsabilidade exige que o síndico atue com prudência, cuidado e responsabilidade na administração do condomínio, preservando o patrimônio e garantindo a segurança dos moradores.
Situações que podem gerar responsabilidade civil
Algumas situações que podem gerar responsabilidade civil do síndico incluem:
- Exposição inadequada dos nomes de condôminos inadimplentes, o que pode gerar ações de danos morais;
- Realização de obras sem a devida autorização da assembleia do condomínio;
- Negligência ou imprudência na manutenção de equipamentos, como elevadores, que causem acidentes ou danos;
- Negligência na manutenção de instalações de gás, que gerem acidentes ou danos à estrutura da edificação;
- Apropriação indébita de fundos do condomínio ou verbas previdenciárias dos funcionários.
É importante destacar que a responsabilidade civil do síndico tem um prazo de prescrição de três anos, conforme disposto no Código Civil Brasileiro.
“O síndico é eleito por meio de assembleia e tem mandato de até dois anos. Esse mandato pode ser renovado.”
Direito condominial
O direito condominial no Brasil é regido pela Lei 4.591/64, conhecida como Lei do Condomínio, bem como pelo Código Civil Brasileiro. Essas leis estabelecem as normas e regulamentações aplicáveis à gestão de condomínios, definindo as obrigações e responsabilidades dos síndicos, condôminos e demais envolvidos. Além disso, cada condomínio também possui sua própria convenção e regimento interno, que devem ser respeitados pelo síndico em sua atuação.
Legislação e normas aplicáveis
A legislação condominial passou por grandes mudanças a partir de 2003 com as alterações do Código Civil em condomínio. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita por pelo menos dois terços das frações ideais. Em caso de inadimplência condominial, as consequências incluem: inclusão do nome do devedor em cadastro de inadimplentes, possibilidade de perda da propriedade e impedimento de voto nas assembleias. Dívidas condominiais prescrevem em cinco anos, conforme o artigo 206, § 5.º, inc. I, do Código Civil.
Direitos e deveres do síndico
Como gestor do condomínio, o síndico possui diversos direitos e deveres previstos em lei. Alguns dos principais direitos do síndico incluem:
- Cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno;
- Zelar pela conservação e guarda das áreas comuns;
- Elaborar o orçamento anual e cobrar as contribuições dos condôminos;
- Prestar contas anualmente à assembleia.
“A Assembleia Ordinária deve ser realizada anualmente para aprovar o orçamento, contribuições dos condôminos, prestação de contas e eventuais eleições de síndicos.”
A Assembleia Extraordinária pode ser convocada a qualquer momento por síndicos ou um quarto dos condôminos para tratar de assuntos urgentes. Segundo a legislação, a citação em condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso pode ser feita através do responsável pela portaria.
Responsabilidade criminal do síndico
Além da responsabilidade civil, o síndico também pode incorrer em responsabilidade criminal por condutas mais graves durante a gestão do condomínio. Algumas situações que podem configurar crimes envolvendo o síndico incluem:
- Crimes contra a honra, como injúria, calúnia e difamação, que podem levar à responsabilidade criminal do síndico.
- Negligência na cobrança de inadimplentes, o que pode resultar em responsabilidade civil.
- Exposição dos nomes dos condôminos devedores, podendo gerar responsabilidade civil do síndico.
- Acidentes com funcionários em horário de trabalho, devido a negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos.
- Apropriação indébita de fundos do condomínio, configurando o crime de peculato.
Penalidades e sanções previstas
As penalidades e sanções aplicáveis ao síndico em caso de responsabilidade criminal variam de acordo com o tipo de conduta ilícita. Algumas das principais punições previstas incluem:
- Crimes contra a honra (injúria, calúnia, difamação): reclusão de 1 mês a 2 anos, além de multa.
- Lesão corporal: detenção de 3 meses a 1 ano, podendo chegar a reclusão de 1 a 5 anos em caso de lesão grave.
- Apropriação indébita de fundos do condomínio: reclusão de 1 a 4 anos, podendo ser aumentada em um terço, além de multa.
- Não recolhimento de verbas previdenciárias: reclusão de 2 a 5 anos, além de multa.
Além disso, o síndico também pode responder na esfera cível por danos materiais e morais causados aos condôminos ou terceiros.
Conclusão
A responsabilidade do síndico em ações judiciais envolve tanto a esfera civil quanto a criminal. Na responsabilidade civil, o síndico pode ser responsabilizado por danos causados aos condôminos ou a terceiros devido a sua conduta negligente, imprudente ou dolosa durante a gestão do condomínio. Já na esfera criminal, o síndico pode incorrer em crimes como desvio de dinheiro, crimes contra a honra e não recolhimento de verbas previdenciárias, com punições que incluem penas de prisão e multas.
Portanto, é fundamental que o síndico tenha conhecimento das leis e normas que regem o condomínio, atuando de forma diligente e responsável para evitar problemas jurídicos. Além disso, a assessoria jurídica especializada em direito condominial é essencial para orientar o síndico e garantir a conformidade com a legislação, protegendo o condomínio e seus moradores.
Em suma, a responsabilidade do síndico em ações judiciais é um tema de grande relevância, exigindo uma abordagem preventiva e estratégica para minimizar riscos e garantir uma gestão eficiente e segura do condomínio.
Links de Fontes
- https://www.projuris.com.br/blog/funcao-do-sindico-no-direito-condominial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/355084/a-responsabilidade-civil-do-sindico-na-administracao-e-fiscalizacao
- https://www.sindiconet.com.br/informese/responsabilidade-civil-e-criminal-administracao-atribuicoes-do-sindico
- https://www.machadomeyer.com.br/pt/inteligencia-juridica/publicacoes-ij/imobiliario/a-responsabilidade-civil-do-sindico
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
- https://conteudo.saraivaeducacao.com.br/juridico/direito-condominial/
- https://oliveiraedansiguer.adv.br/o-que-e-direito-condominial/
- https://tudocondo.com.br/responsabilidade-civil-e-criminal-do-sindico
- https://mycond.com.br/responsabilidade-civil-e-criminal-do-sindico/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.editoramizuno.com.br/direito-condominial-temas-essenciais.html?srsltid=AfmBOoqeMIVWxik7-ENqm3s8hmhMCorF555TQJ4OCvswOapLBYSiEQtv
