De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locador pode ajuizar ação de despejo com fundamento na falta de pagamento de aluguel e demais encargos. Essa ação de despejo por falta de pagamento segue um procedimento especial, com algumas peculiaridades em relação ao rito comum. Uma das principais questões é se há necessidade de realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no Código de Processo Civil (CPC) para esses casos. A resposta depende da análise dos dispositivos da Lei do Inquilinato e do CPC.
Principais destaques:
- A Lei do Inquilinato prevê procedimento especial para ação de despejo por falta de pagamento
- Existe a dúvida sobre a necessidade de audiência de conciliação ou mediação nestes casos
- A resposta depende da interpretação da Lei do Inquilinato e do Código de Processo Civil
- É importante a orientação de um advogado especialista em despejo para entender os trâmites legais
- A desocupação de imóveis e a rescisão de contratos de aluguel são temas sensíveis que requerem cuidado jurídico
Mudanças propostas na lei do inquilinato
O Projeto de Lei 485/23, em tramitação na Câmara dos Deputados, visa dispensar a realização de audiência de conciliação nas ações de despejo por falta de pagamento. Atualmente, a Lei do Inquilinato determina que o locador ajuíze ação de despejo com fundamento na falta de pagamento de aluguel e demais encargos. O PL 485/23 pretende inserir dispositivos na Lei do Inquilinato para que, caso o autor opte pela audiência, ela seja marcada em até 30 dias após a citação do réu.
Projeto de lei 485/23
O autor da proposta, deputado Rubens Pereira Júnior, argumenta que é necessário considerar situações em que a audiência de conciliação é incompatível, como nas ações de despejo por falta de pagamento. Essa medida visa agilizar o processo de desocupação de imóveis e rescisão de contratos de aluguel, beneficiando tanto proprietários quanto advogados especialistas em despejo.
“É necessário considerar situações em que a audiência de conciliação é incompatível, como nas ações de despejo por falta de pagamento.”
A proposta do PL 485/23 busca equilibrar os interesses das partes envolvidas, proporcionando uma solução mais ágil e eficiente para os casos de despejo de inquilinos por inadimplência.
Aspectos legais da lei do inquilinato
A Lei do Inquilinato estabelece regras tanto de direito material quanto de direito processual, muitas das quais foram contempladas em outros ordenamentos jurídicos. Uma das questões que surge é a aplicação do Novo Código de Processo Civil (CPC) às ações de despejo de inquilinos por falta de pagamento. Existe divergência sobre a necessidade de realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no CPC nesses casos, já que a Lei do Inquilinato possui dispositivos específicos sobre o procedimento a ser seguido.
Após análise da legislação, entende-se que nas ações de despejo por falta de pagamento é dispensável a audiência de conciliação ou mediação, devendo o processo ser norteado pelas regras da Lei do Inquilinato. Isso porque a própria lei já estabelece um rito processual específico para essas situações, incluindo prazos e procedimentos que devem ser observados.
Dessa forma, os advogados especialistas em despejo e advogados imobiliários que atuam na defesa de proprietários em casos de desocupação de imóveis e rescisão de contratos de aluguel podem se basear na legislação de locação e deixar de lado a necessidade de realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no CPC.
| Aspectos Legais Relevantes | Aplicabilidade |
|---|---|
| Regras de direito material e processual da Lei do Inquilinato | Orientam o procedimento a ser seguido em ações de despejo por falta de pagamento |
| Dispensa da audiência de conciliação ou mediação do CPC | Não é necessária em ações de despejo por falta de pagamento, prevalecendo o rito processual específico da Lei do Inquilinato |
| Atuação de advogados especialistas em despejo e advogados imobiliários | Podem se basear na legislação de locação para defender os interesses de proprietários em casos de desocupação de imóveis e rescisão de contratos de aluguel |
Portanto, a Lei do Inquilinato desempenha um papel fundamental ao estabelecer as regras aplicáveis aos processos de despejo, dispensando a necessidade de realização de audiências de conciliação ou mediação previstas no CPC, o que agiliza e simplifica o procedimento para os advogados de propriedades e proprietários.
“A Lei do Inquilinato é essencial para orientar os advogados especialistas em despejo e advogados imobiliários na defesa dos interesses de proprietários em casos de desocupação de imóveis e rescisão de contratos de aluguel.”
Quando a audiência pode ser dispensada?
Ao lidar com ações de despejo, é importante compreender os casos em que a audiência inaugural pode ser dispensada. Segundo a Lei do Inquilinato, existem situações específicas em que a realização dessa audiência se torna desnecessária, agilizando o processo e protegendo os direitos tanto do advogado especialista em despejo quanto do proprietário.
Casos de incompatibilidade com autocomposição
De acordo com os artigos 9º, III e 62 da Lei do Inquilinato, nas ações de despejo por falta de pagamento, o locatário possui um prazo de 15 dias após a citação para purgar a mora e evitar a rescisão do contrato. Essa dinâmica estabelecida pela lei prioriza o cumprimento da obrigação contratual, aproximando-se mais de um procedimento executório do que de uma ação de conhecimento. Nesse contexto, a realização da audiência de conciliação ou mediação prevista no Código de Processo Civil seria inócua, pois não haveria espaço para autocomposição, uma vez que o locatário já teria a oportunidade de quitar o débito.
Além disso, nos casos em que o locador almeja apenas a retomada do imóvel por denúncia vazia, também não se admite a autocomposição, sendo dispensável a audiência inaugural.
“Nos casos de ações de despejo por falta de pagamento ou retomada do imóvel por denúncia vazia, a audiência inaugural pode ser dispensada, pois não há espaço para autocomposição.”
As pessoas também perguntam:
Quanto tempo leva para o juiz fazer um despejo?
Como se defender em uma ação de despejo?
- Verificar irregularidades no contrato: Identificar cláusulas abusivas ou erros no contrato de locação.
- Provar pagamento: Apresentar comprovantes de pagamento do aluguel, caso o despejo seja por inadimplência.
- Questionar falhas do locador: Alegar descumprimento de obrigações do proprietário, como manutenção do imóvel.
- Pedir prescrição: Argumentar que o locador perdeu o direito de exigir o despejo devido ao tempo sem ação.
É recomendável consultar um advogado especializado para a melhor defesa.
Como funciona a ordem de despejo judicial?
A ordem de despejo judicial ocorre quando o locador obtém uma decisão favorável na justiça para retomar a posse do imóvel alugado, após o inquilino não cumprir com o pagamento do aluguel ou outras cláusulas do contrato. O processo é realizado da seguinte forma:
- Ação de despejo: O locador ingressa com uma ação judicial, solicitando o despejo do inquilino, geralmente por inadimplência.
- Notificação e defesa: O inquilino é notificado e tem a chance de apresentar defesa, podendo contestar ou alegar justificativas.
- Decisão judicial: Se o juiz considerar a ação válida, ele emite a ordem de despejo.
- Cumprimento da ordem: Se o inquilino não sair voluntariamente, a ordem é cumprida com a ajuda da polícia, removendo-o do imóvel.
Este processo pode levar de algumas semanas a meses, dependendo da situação e da agilidade da justiça.
Quem julga ação de despejo?
A ação de despejo é julgada por um juiz de Direito, geralmente da vara cível. Em alguns casos, dependendo da natureza do imóvel ou do processo, pode ser analisada por varas especializadas. O juiz examina as provas e decide se há base legal para ordenar o despejo do inquilino.
Quem não pode ser despejado?
No Brasil, não podem ser despejados os inquilinos em algumas situações específicas, como:
- Inquilinos com filhos menores – Se o imóvel for considerado o único lar da família, o juiz pode determinar prorrogação do prazo para a desocupação.
- Inquilinos com doença grave – Quando o locatário apresenta doença grave que exija tratamento domiciliar, o juiz pode suspender a ordem de despejo.
- Inquilinos idosos – Pessoas com 60 anos ou mais têm proteção especial pela Lei do Inquilinato, principalmente em casos de despejo por falta de pagamento, quando a situação envolve risco de prejudicar sua moradia.
- Imóveis com contrato de aluguel social – Se o imóvel for alugado no programa de aluguel social, o despejo só pode ocorrer em casos muito específicos e com a devida justificativa.
Cada caso depende das circunstâncias e análise do juiz, que considerará a legislação e a situação do inquilino.
Conclusão
A análise da Lei do Inquilinato e do Novo Código de Processo Civil revela que nas ações de despejo por falta de pagamento, a realização da audiência de conciliação ou mediação pode ser dispensada. Isso porque a própria Lei do Inquilinato estabelece um procedimento especial para esse tipo de ação, com prazos e dinâmica próprios, priorizando o cumprimento da obrigação contratual.
Dessa forma, a aplicação do Código de Processo Civil nesses casos deve ser apenas suplementar, quando houver lacuna na Lei do Inquilinato. Portanto, o processo de despejo por falta de pagamento deve ser norteado pelas regras da legislação especial, sem a necessidade de realização da audiência inaugural.
Nesse contexto, o advogado especialista em despejo de inquilinos, ação de despejo e processo de despejo desempenha um papel fundamental na defesa dos direitos dos proprietários e na desocupação de imóveis em casos de rescisão de contratos de aluguel. Sua atuação é essencial para garantir a correta aplicação da legislação de locação e a defesa de proprietários de imóveis.
