Milhares de proprietários de imóveis correm o risco de ter grandes problemas com a transferência de seu patrimônio para os herdeiros, quando ocorrer a sucessão, podendo até perder sua propriedade por não terem a escritura de compra e venda registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O Código Civil de 2002 confirma no artigo 1.245 que, enquanto não se registrar a escritura, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel. Diante da falta de regularização no Cartório de Registro de Imóveis, caso o vendedor sofra uma ação de execução por uma dívida, haverá risco do credor/autor da ação requerer a penhora do imóvel negociado e, consequentemen-te, tentará leiloá-lo para receber seu crédito. O imóvel é considerado o investimento mais seguro do mundo, mas requer determinados procedimentos para que o vendedor e/ou comprador não sejam surpreendidos com problemas.
Principais pontos de aprendizagem
- Mais de 10% dos imóveis estão irregulares, correndo o dono risco de perdê-lo.
- Propriedades podem ser vendidas várias vezes se a escritura não for registrada.
- A transmissão de propriedade de imóveis requer registro no Cartório de Registro de Imóveis.
- A compra e venda de imóveis depende da regularidade da documentação.
- Falta de assessoria jurídica gera custos extras de 15 a 30% do preço do bem.
Definições e distinções entre posse e propriedade
A posse é o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade, como usar, gozar, dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha. Já a propriedade é o direito legal de usar, gozar, dispor e reivindicar uma coisa. Apesar das diferenças, a posse e a propriedade compartilham semelhanças, como o fato de ambas envolverem o uso de um bem e terem proteção legal, além de possuírem potencial para regularização, como no caso da usucapião.
Posse definida por lei
De acordo com a lei, a posse é caracterizada como o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade, mesmo que o possuidor não tenha o documento de posse. A posse pode ser transferida sem a necessidade de formalidades específicas.
Propriedade definida por lei
A propriedade, por sua vez, é definida pela lei como o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa. Usar significa colocar a coisa a seu serviço, desde que não cause dano a outras pessoas nem viole a lei. Gozar significa aproveitar qualquer vantagem ou benefício causado pela coisa, também desde que não cause dano nem viole a lei. Dispor envolve a possibilidade de transferir a coisa de seu patrimônio, de forma provisória ou permanente. E reivindicar significa o direito de pedir a coisa de volta de quem esteja com ela, desde que não cause dano a outras pessoas nem viole a lei.
“Segundo o Código Civil, a propriedade é definida como o direito de usar, gozar e dispor da coisa, além do direito de reavê-la do poder de quem injustamente a possua ou detenha.”
O registro da promessa de compra e venda e o direito real
A promessa de compra e venda é um contrato em que uma pessoa (promitente vendedor) se compromete a vender um imóvel a outra pessoa (promitente comprador), mediante certas condições. Com o novo Código Civil, o direito do promitente comprador passou a ser classificado como um direito real à aquisição do imóvel, resolvendo antigas controvérsias doutrinárias e jurisprudenciais sobre o tema.
Direito real à aquisição do imóvel
O registro da promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento é essencial para que o promitente comprador possa exercer o direito à adjudicação compulsória do imóvel. Isso significa que, se o promitente vendedor se recusar a outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador pode requerer ao juiz a adjudicação do imóvel, com base no direito real adquirido pelo registro.
Requisitos para adjudicação compulsória
- O registro da promessa de compra e venda é condição indispensável para a adjudicação compulsória, pois é por meio desse registro que o promitente comprador adquire o direito real à aquisição do imóvel.
- Essa exigência de registro visa garantir a segurança jurídica das relações envolvendo a aquisição de imóvel, evitando conflitos e disputas sobre a posse e a propriedade.
Portanto, o registro da promessa de compra e venda é fundamental para que o promitente comprador possa exercer seus direitos reais e, caso necessário, requerer a adjudicação compulsória do imóvel.
Posse e propriedade
Embora posse e propriedade sejam conceitos distintos, eles compartilham algumas semelhanças importantes. Tanto a posse quanto a propriedade envolvem o uso de um bem e são protegidas legalmente. Além disso, em determinados casos, a posse pode evoluir para a propriedade, por meio de institutos como a usucapião.
De acordo com dados recentes, mais de 85% das pessoas acreditam erroneamente que posse e propriedade são a mesma coisa. No entanto, é essencial compreender as diferenças entre esses dois conceitos para que os indivíduos possam exercer seus direitos sobre os bens de forma adequada e legal, evitando conflitos e garantindo que os direitos de todas as partes sejam respeitados.
A propriedade imóvel, por exemplo, necessita de dois documentos registrados no Cartório de Registro de Imóveis: a matrícula e a transcrição. Já a posse pode ser adquirida de diversas formas, como por meio da usucapião ou de um contrato de compra e venda, desde que devidamente registrado. Em decisões judiciais, é observado que contratos particulares de compra e venda sem registro adequado não conferem posse ao comprador, reforçando a importância do registro formal no processo de transferência de propriedade.
Portanto, compreender as diferenças e semelhanças entre posse e propriedade é fundamental para que os indivíduos possam exercer seus direitos sobre os bens de forma legal e protegida, evitando possíveis conflitos.
“A propriedade pode ser adquirida por meio do ato de registro, usucapião, acessão, direito hereditário, casamento ou posse-trabalho. Já a perda da propriedade pode ocorrer devido à alienação, abandono, renúncia, perecimento, posse-trabalho ou desapropriação.”
Compreender esses conceitos é essencial para a regularização de propriedades e o exercício dos direitos sobre os bens, garantindo a proteção legal adequada.
Conclusão
Os contratos de compra e venda possuem efeitos significativos sobre a posse e a propriedade de bens imóveis. O registro da promessa de compra e venda é fundamental para que o promitente comprador seja reconhecido como titular de um direito real, podendo inclusive exigir a adjudicação compulsória do imóvel. Além disso, a distinção entre posse e propriedade, embora relacionadas, é crucial para a compreensão dos direitos e obrigações das partes envolvidas.
Essa compreensão pode evitar problemas futuros, como a perda da propriedade por falta de registro, e garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias. Afinal, a posse consiste em agir como dono de uma propriedade sem necessariamente querer possuí-la, enquanto a propriedade permite controlar, dispor e reaver exclusivamente o bem, com direitos absolutos, exclusivos e perpétuos.
Portanto, o entendimento das nuances entre posse e propriedade, bem como da importância do registro da promessa de compra e venda, é fundamental para a condução segura de negócios imobiliários e a proteção dos direitos de todas as partes envolvidas.
Links de Fontes
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/17602-contrato-de-compra-e-venda-nao-garante-propriedade-do-imovel.html
- https://mmnj.adv.br/2024/07/31/propriedade-e-posse-quais-as-semelhanças-quais-as-diferenças/
- https://baccin.com.br/2021/entenda-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://safrasecifras.com.br/posse-x-propriedade-entenda-a-diferenca/
- https://www.irib.org.br/obras/a-promessa-de-compra-e-venda-no-ncc-reflexos-das-inovacoes-nas-atividades-notarial-e-registral
- https://www.migalhas.com.br/depeso/348957/o-registro-como-condicao-essencial-a-transferencia-do-imovel
- https://carvalhogomes.adv.br/o-direito-real-a-aquisicao-do-imovel-na-promessa-de-compra-e-venda/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://diegocastroadvogado.com.br/posse-e-propriedade/
- https://jus.com.br/artigos/93631/diferenca-entre-posse-e-propriedade
