A busca por um lugar para morar ou cultivar alimentos leva muitas pessoas a ocupar imóveis dos quais não são os verdadeiros proprietários. Esses casos de posse, quando seguem as regras legais, precisam ser regularizados para poderem ser transformados em propriedade. A posse é um dos requisitos que pode levar alguém a adquirir a propriedade de um imóvel urbano ou rural e ter esse direito registrado na matrícula no registro de imóveis, mas é preciso se utilizar de um processo judicial ou extrajudicial. A regularização de um imóvel de posse exige a análise de cada caso concreto por um profissional especializado no assunto, de forma a apontar o melhor caminho com segurança jurídica.
Principais pontos a considerar:
- A posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé para ser regularizada.
- A usucapião extrajudicial requer a presença de um advogado e a apresentação de um requerimento ao cartório de registro de imóveis.
- A usucapião judicial exige posse mansa, pacífica, ininterrupta, apresentação de justo título em alguns casos e um período mínimo de posse.
- Áreas públicas não podem ser usucapidas.
- Cerca de 30 milhões de imóveis no Brasil estão em situação de irregularidade.
Diferença entre posse e propriedade
No contexto jurídico, a posse e a propriedade são conceitos distintos, mas interligados. A posse se refere ao exercício de fato de alguns poderes inerentes à propriedade, podendo ser exercida por quem não é o proprietário. Já a propriedade é um direito legal sobre um bem, reconhecido formalmente por meio de registros e documentações.
O que é posse?
De acordo com o Código Civil, a posse é caracterizada quando alguém tem o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. Isso significa que a posse está relacionada à utilização e ao cuidado com o bem, mesmo que a pessoa não seja o proprietário legal.
O que caracteriza a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel pode ser caracterizada de diversas formas, como:
- Utilizar o imóvel como se fosse o próprio dono
- Ocupar e desfrutar do imóvel para moradia ou fonte de renda
- Guardar ou zelar do imóvel contra terceiros
A posse pode ser classificada como posse direta, posse indireta, posse justa, posse injusta, posse de boa-fé e posse de má-fé.
“A posse é considerada um direito autônomo em relação à propriedade e deve levar em conta a função social, conforme o Enunciado nº 492 da V Jornada de Direito Civil.”
Já a propriedade é um direito que permite ao proprietário usar, gozar e dispor de um bem como bem entender, sendo comprovada por documentos legais registrados no Cartório de Registro competente.
Posse e propriedade
Para que a posse de um imóvel possa ser transformada em propriedade, o possuidor precisa atender a alguns requisitos essenciais. O principal deles é ter uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé. Isso significa que a pessoa deve exercer o poder sobre o imóvel de forma tranquila, sem conflitos, durante um período contínuo e com a intenção de se comportar como proprietário.
Requisitos para o usucapião
Existem diferentes tipos de usucapião (o procedimento legal para a transformação da posse em propriedade), cada um com seus próprios requisitos:
- Usucapião ordinária: 10 anos de posse ininterrupta e de boa-fé, podendo ser reduzida para 5 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse ininterrupta, independentemente de título e boa-fé.
- Usucapião especial rural: 5 anos de posse ininterrupta e de boa-fé em imóvel rural de até 50 hectares, utilizando-o para sua moradia ou de sua família.
- Usucapião coletiva: 5 anos de posse ininterrupta e de boa-fé de imóveis urbanos de baixa renda, com área total de até 250m², utilizado para moradia de seus possuidores.
- Usucapião especial familiar: 2 anos de abandono do imóvel pelo cônjuge ou companheiro, para aquisição da propriedade pelo outro cônjuge ou companheiro que ali estabeleceu a sua moradia.
- Usucapião especial urbana: 5 anos de posse ininterrupta e de boa-fé em imóvel urbano de até 250m², utilizado para sua moradia ou de sua família.
Portanto, a usucapião é o principal mecanismo legal para a regularização da propriedade de um imóvel, transformando a posse em domínio.
Processo de regularização da posse
A regularização da posse de um imóvel pode ser feita através de dois caminhos: o usucapião extrajudicial e o usucapião judicial. Ambos os processos têm seus próprios requisitos e documentações necessárias, e a escolha do melhor caminho depende da análise de cada caso por um profissional especializado.
Usucapião extrajudicial
O usucapião extrajudicial é realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, com a presença de um advogado. Nesse processo, é necessária a apresentação de documentos como a descrição do imóvel, o início da posse, a anuência dos confrontantes e dos antigos proprietários.
Usucapião judicial
Já o usucapião judicial é realizado através de um processo judicial. Nesse caso, é preciso comprovar que a posse do imóvel foi mansa, pacífica e ininterrupta por um determinado período, podendo ser necessário também a apresentação de um justo título. Os principais documentos necessários são a matrícula do imóvel, o alvará de construção, projetos, certidões negativas e o instrumento particular de posse ou cessão de direitos possessórios.
É importante ressaltar que a regularização da posse de um imóvel envolve uma análise detalhada de cada caso por um profissional especializado, que poderá indicar o melhor caminho a ser seguido para a usucapião extrajudicial ou usucapião judicial.
“A detenção da posse qualificada para usucapião, independentemente de outras formas de regularização, deve ser o ponto focal para alcançar a regularidade dominial dos imóveis urbanos.”
Conclusão
A regularização da posse de um imóvel é fundamental para garantir seus direitos de propriedade e a segurança jurídica da sua moradia. Através dos processos de usucapião extrajudicial ou judicial, é possível transformar a posse em propriedade, valorizando o seu patrimônio e diminuindo burocracia e inseguranças.
Contar com o apoio de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para conduzir o processo de forma eficiente e obter o melhor resultado. Regularizar a situação do seu imóvel é um investimento que trará diversos benefícios a curto e longo prazo, desde a valorização do bem até a facilidade de obter crédito e transmitir a propriedade aos seus herdeiros.
Portanto, a regularização de imóvel por meio da posse e propriedade é fundamental para garantir a segurança jurídica e a valorização do seu patrimônio, contando sempre com o apoio de profissionais especializados, como os advogados da Vieira Braga.
Links de Fontes
- https://simonebassetto.adv.br/como-regularizar-um-imovel-onde-se-tem-apenas-a-posse/
- https://www.oliveiranetoimob.com.br/regularizacao-de-imoveis/como-regularizar-posse-de-imovel/
- https://www.cartorioruibarbosa.com.br/clipping-como-regularizar-um-terreno-de-posse/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/391/r139-08.pdf?sequence=4&isAllowed=y
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/363389/legitimacao-de-posse-na-regularizacao-fundiaria-urbana
- https://www.piresadvogados.com.br/todas-artigos/408-regularizar-a-posse-e-a-propriedade-do-imovel-por-usucapiao-extrajudicial-pode-e-deve-ser-um-caminho-eficiente-rapido-e-seguro
- https://institutoine.com.br/arquivos/posse_e_propriedade_5ec8268567baa.pdf
- https://profbarros.adv.br/artigos/2/instrumentos-de-defesa-da-posse-e-da-propriedade
- https://semanaacademica.org.br/system/files/artigos/artigo_cientifico_-_propriedade_posse_e_funcao_social_enviar_2014.pdf
