Compra e venda de imóveis, corretores imobiliários, investimentos imobiliários, mercado imobiliário, financiamento habitacional, avaliação de propriedades – esses são alguns temas relevantes quando se trata de transações imobiliárias. No entanto, nem sempre o processo de entrega do imóvel acontece de forma tranquila. Muitas vezes, o proprietário de um imóvel alugado entra no imóvel para fazer cobranças, reparos ou mostrar para um possível comprador. No entanto, ao assinar o contrato de locação, ele transfere a posse ao inquilino. Sendo assim, entrar no imóvel sem permissão seria uma invasão de propriedade, que não só desrespeita a privacidade do locatário, mas também pode gerar um clima de desconfiança entre as partes. Além disso, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) determina que o locador deve garantir o uso pacífico do imóvel durante a locação e manter a sua forma e a sua destinação. Portanto, o locatário tem o direito de exigir a manutenção e a solução ágil de problemas que possam comprometer o conforto e a segurança do imóvel.
Principais pontos de atenção:
- Respeito à privacidade do locatário durante a locação
- Garantia do uso pacífico do imóvel pelo inquilino
- Direito do locatário de exigir a manutenção e solução de problemas
- Legislação que ampara os direitos do inquilino
- Ações judiciais cabíveis em caso de descumprimento
Responsabilidades do locador e do locatário na entrega do imóvel
De acordo com a Lei do Inquilinato, a responsabilidade pelos reparos no imóvel é principalmente do locador. Ele deve garantir a habitabilidade durante toda a locação, resolvendo problemas como infiltrações, vazamentos, problemas elétricos ou estruturais. Já o locatário é responsável pelos reparos de problemas causados pelo mau uso, como danos em pisos, paredes, defeitos por falta de limpeza, entre outros. Caso o locador não cumpra com suas responsabilidades, o inquilino tem o direito de exigir as manutenções e reparos necessários, conforme a legislação.
Responsabilidades do locador
O locador deve garantir que o imóvel esteja em condições de habitabilidade durante todo o período da locação, sendo responsável por reparos e manutenções relacionados a problemas estruturais, infiltrações e outras falhas que possam comprometer o uso do imóvel pelo locatário.
Responsabilidades do locatário
Já o locatário tem a obrigação de manter o imóvel no mesmo estado em que o recebeu, arcando com os reparos decorrentes do mau uso. Além disso, ele deve comunicar imediatamente ao proprietário qualquer problema no imóvel que seja de responsabilidade do dono do bem. Caso contrário, o inquilino estará assumindo os riscos. A Lei do Inquilinato determina que se o proprietário não resolver o problema em até 10 dias, o locatário terá direito ao abatimento proporcional do aluguel pelo período excedente. E se passar de 30 dias, poderá resilir o contrato sem multa.
“A responsabilidade pelos reparos no imóvel é principalmente do locador, que deve garantir a habitabilidade durante toda a locação.”
Compra e venda de imóveis: Ações judiciais em caso de descumprimento na entrega
No mercado imobiliário, o descumprimento na entrega do imóvel é uma situação comum, não apenas na locação, mas também na compra e venda. De acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC), a não entrega do imóvel no prazo acordado configura um descumprimento de oferta por parte de quem vende, podendo gerar o pagamento de indenização aos compradores.
Quando enfrentam esse problema, o primeiro passo é tentar resolver a questão diretamente com o vendedor. Caso não haja acordo, o comprador tem algumas opções, como exigir o cumprimento forçado da obrigação, aceitar outro imóvel equivalente ou rescindir o contrato, com direito à restituição do valor pago, acrescido de eventuais perdas e danos e correção monetária.
Caso a questão não seja solucionada amigavelmente, o recomendado é acionar primeiro o Procon local e, se necessário, procurar o Juizado Especial Cível (JEC). Nesse cenário, a Vieira Braga Advogados pode orientar sobre as melhores ações judiciais a serem tomadas, de acordo com a legislação imobiliária vigente.
“Atraso na entrega de imóvel superior a dois anos, após o prazo pactuado, considerando também o prazo de tolerância de 180 dias, foi considerado como circunstância excepcional para ensejar reparação por danos morais.”
É importante ressaltar que o simples atraso na entrega não gera, por si só, o direito à indenização por danos morais. Apenas em casos excepcionais, como um atraso excessivo, é que essa compensação pode ser concedida.
Portanto, conhecer os próprios direitos e os caminhos legais é fundamental para quem enfrenta problemas na compra e venda de imóveis devido ao descumprimento na entrega.
Passos para acionar a justiça em caso de problemas com a entrega do imóvel
Quando enfrentamos problemas com a entrega de um imóvel, o primeiro passo é tentar resolver a questão diretamente com o vendedor. O consumidor deve entrar em contato com a empresa o quanto antes para comunicar o problema e cobrar providências, solicitando um registro por escrito que sirva de comprovante. Caso o cliente opte por receber o imóvel, ainda que com atraso, ele deve fixar um prazo “razoável” para que o fornecedor faça a entrega.
Tentativa de resolução amigável
Caso não haja acordo, o recomendado é acionar primeiro o Procon local. O órgão vai pedir que o cliente conte o caso e forneça documentos como contrato e comprovantes, que serão usados para cobrar a empresa sobre suas obrigações e dar uma resposta ao consumidor.
Acionamento do Procon
Se a empresa não se manifestar ou der uma resposta insuficiente, o consumidor é aconselhado pelo Procon a procurar o Juizado Especial Cível (JEC). Esse é o próximo passo para buscar uma solução judicial em caso de problemas com a entrega do imóvel.
“Quase todos os setores comerciais enfrentam problemas de não entrega ou atrasos, incluindo o setor imobiliário.”
De acordo com especialistas em direito imobiliário, os compradores lesados devem ir diretamente à Justiça para reaver prejuízos. A empresa construtora ou incorporadora é a única responsável por entregar o imóvel na data estipulada pelo contrato.
Conclusão
O mercado imobiliário brasileiro é regido por uma série de leis e regulamentações, tanto na locação quanto na compra e venda de imóveis. É fundamental que tanto locadores quanto compradores conheçam seus direitos e obrigações, de acordo com a legislação vigente, a fim de prevenir e resolver conflitos de maneira mais eficiente.
Caso ocorra o descumprimento de contrato, o consumidor possui diversos caminhos para buscar seus direitos, como a tentativa de resolução amigável, o acionamento do Procon e, se necessário, a ação judicial. Nesse sentido, contar com o apoio de especialistas, como advogados da Vieira Braga Advogados, pode ser fundamental para garantir a proteção dos seus investimentos e interesses no mercado imobiliário.
Em resumo, é essencial que todos os envolvidos em contratos de compra e venda de imóveis estejam cientes da legislação imobiliária e de seus direitos, a fim de evitar problemas futuros e garantir a conclusão de todas as ações judiciais de forma exitosa.
Links de Fontes
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/17967-a-compra-do-imuvel-locado-a-visitauuo-do-imuvel-e-o-direito-do-locaturio.html
- https://www.migalhas.com.br/depeso/383486/sem-registro-sem-propriedade
- https://www.quintoandar.com.br/guias/manual-imobiliario/contrato-compra-venda-imovel/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/venda-imovel-inquilino-dentro/
- https://si9sistemas.com.br/vender-imovel-alugado-saiba-os-direitos-e-deveres/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/dano-moral-no-tjdft/contratos/atraso-na-entrega-de-unidade-imobiliaria
- https://www.conjur.com.br/2019-set-11/stj-fixa-teses-repetitivas-atraso-entrega-imovel/
- https://www.aasp.org.br/noticias/a-compra-do-imovel-e-a-situacao-juridica-do-vendedor/
- https://topaladvocacia.com.br/atraso-na-entrega-de-imovel-na-planta/
- https://silvanacarvalho.com.br/blog/juridico/compra-e-venda-de-imovel-antes-da-conclusao-do-inventario/
- https://www.absolutaimoveis.net/blog-imobiliario/conheca-todas-as-etapas-do-processo-de-compra-de-um-imovel
