Ação de despejo tem audiência em alguns casos, mas não em todos. O juiz pode designar conciliação no início, marcar instrução para ouvir partes e testemunhas ou decidir com base nos documentos quando não existe prova oral necessária.
A ausência de audiência não significa automaticamente irregularidade. O rito depende do fundamento do despejo, da resposta do locatário, da possibilidade de acordo e das questões de fato ainda controvertidas. Liminar de desocupação, contestação e sentença podem ocorrer em momentos diferentes.
Quais audiências podem ocorrer na ação de despejo
Audiência de conciliação ou mediação
O Código de Processo Civil prevê audiência voltada à tentativa de acordo quando presentes os requisitos. Nela, as partes podem negociar saída, prazo, pagamento, entrega de chaves, vistoria, reparos e encargos. O conciliador não decide o mérito; ele organiza a conversa e registra eventual composição.
A audiência pode ser dispensada nas situações previstas na lei processual ou adaptada às necessidades do caso. O STJ já afirmou, em ação de despejo e cobrança, que a falta da audiência de conciliação não gera nulidade sem demonstração de prejuízo. Portanto, a análise depende de como o processo foi conduzido.
Audiência de instrução e julgamento
Essa audiência serve para produzir prova oral. Podem ser ouvidas partes, testemunhas e peritos, conforme o que foi admitido pelo juiz. Ela é mais provável quando existe disputa sobre fatos que documentos não resolvem, como entrega do imóvel, danos, acordo verbal, recusa de pagamento ou uso inadequado.
Antes da instrução, o juiz normalmente saneia o processo, identifica os pontos controvertidos e define as provas. A parte que pretende testemunhas deve observar prazo, forma do rol e necessidade de intimação. Levar pessoas sem conhecimento direto dos fatos pouco ajuda.
Audiência ou justificação prévia em situação específica
A Lei do Inquilinato menciona audiência prévia em hipóteses particulares, como demonstração de rescisão de contrato de trabalho em determinada retomada. Não é uma etapa universal de todo despejo. O fundamento jurídico da ação define se essa prova é pertinente.
Não confunda: citação é a comunicação para defesa; audiência é um ato processual; liminar é uma decisão provisória; sentença resolve o mérito. Eles podem acontecer em ordens diferentes conforme o caso.
Quando o juiz pode decidir sem audiência
Se os fatos relevantes estão comprovados por contrato, boletos, notificações, depósitos e outros documentos, o juiz pode concluir que não há necessidade de prova oral. O julgamento antecipado é permitido quando a questão é apenas de direito ou quando o conjunto documental basta.
Em despejo por falta de pagamento, por exemplo, o núcleo do conflito pode ser a existência da dívida e a possibilidade de purgação da mora. A Lei nº 8.245/1991 disciplina depósito de aluguéis, acessórios, multas, juros, custas e honorários, além da complementação quando o locador aponta diferença.
Se o locatário não apresenta contestação ou não especifica prova útil, a necessidade de audiência pode desaparecer. O STJ reconhece que não há cerceamento quando o processo contém elementos suficientes. Por outro lado, rejeitar prova essencial sem justificativa pode ser discutido por recurso.
Também pode haver acordo escrito antes da audiência. Uma composição completa, assinada e levada à homologação pode encerrar ou reduzir o litígio. O instrumento deve tratar não apenas da desocupação, mas também de dívida, garantias, entrega das chaves e estado do imóvel.
A liminar de despejo acontece antes da audiência?
Pode acontecer. O artigo 59 da Lei do Inquilinato lista hipóteses em que é possível pedir desocupação liminar em quinze dias, em regra com caução equivalente a três meses de aluguel e atendimento dos requisitos da hipótese invocada. O juiz analisa documentos antes de ouvir a parte contrária.
Isso não significa despejo imediato em qualquer inadimplência. Fundamento exclusivo, garantia do contrato, caução, notificação e demais condições variam. Se a liminar for concedida, a defesa pode questionar requisitos e apresentar a medida processual cabível.
A eventual audiência posterior não suspende automaticamente a ordem. É necessário conferir a decisão, a data da intimação e o recurso adequado. O guia sobre quanto tempo demora uma liminar de despejo explica o fluxo entre decisão e cumprimento.
Como o locador deve se preparar
O locador deve levar contrato e aditivos, demonstrativo da dívida, boletos, extratos, notificações, garantia locatícia, laudos de vistoria e comunicações relevantes. Os valores precisam estar atualizados e separados por aluguel, condomínio, tributo, multa e juros.
Se houver testemunhas, cada uma deve conhecer um fato específico. Síndico, corretor, vistoriador ou pessoa presente na entrega de chaves pode ter utilidade conforme o conflito. Preparar testemunha não é ensinar versão; é confirmar se ela realmente presenciou o evento.
O locador também precisa definir margem para acordo: aceita parcelamento? Qual prazo de saída? Como ficam garantia e danos? Sem autorização clara, a audiência pode terminar sem composição mesmo quando existia solução possível.
Como o locatário deve se preparar
O locatário deve conferir a citação e não esperar a audiência para apresentar defesa. Contestação tem prazo próprio. Separe comprovantes de pagamento, mensagens sobre renegociação, recusa do locador, depósito, vícios do imóvel e documentos da garantia.
Em falta de pagamento, verifique com precisão a possibilidade de quitar o débito para evitar a rescisão, os valores exigidos e o prazo. A purgação da mora não é uma conversa informal; depende do depósito conforme a lei e pode estar limitada pelo uso recente da mesma faculdade.
O artigo sobre defesa contra despejo por falta de pagamento detalha documentos e opções. Para organizar uma saída negociada antes da crise, veja também como evitar a ação de despejo.
O que pode entrar no acordo da audiência
Um bom acordo define data e forma da entrega de chaves, acesso para vistoria, destino de móveis, leitura de medidores, reparos, pagamento de condomínio e tributos, atualização da dívida, multa por descumprimento e liberação da garantia. Também deve esclarecer se o processo termina ou fica suspenso até o cumprimento.
Quando há parcelamento, registre vencimentos, forma de pagamento e efeito do atraso. Se o imóvel será desocupado antes da quitação, separe obrigação de devolver o bem da obrigação de pagar. Assim, um problema não bloqueia a solução do outro.
Checklist para a audiência:
- decisão que marcou o ato e objetivo da audiência;
- contrato, aditivos e garantia;
- planilha da dívida e comprovantes;
- notificações e mensagens essenciais;
- vistoria de entrada e situação atual;
- proposta de acordo com limites definidos.
Fontes oficiais consultadas
- Planalto: Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato
- Planalto: Código de Processo Civil
- STJ: audiência de conciliação e necessidade de demonstrar prejuízo
- STJ: julgamento antecipado em ação de despejo
Perguntas frequentes
Sou obrigado a fazer acordo na audiência?
Não. A conciliação é uma oportunidade, não imposição. A parte pode recusar proposta que não proteja seus interesses. Se não houver acordo, o processo continua conforme as provas e etapas definidas pelo juiz.
Posso levar testemunha à audiência de conciliação?
Em geral, a audiência de conciliação não é destinada à prova testemunhal. Testemunhas são ouvidas na instrução, se admitidas e arroladas no prazo. Confira a decisão e a intimação para saber qual tipo de audiência foi marcado e qual preparação será necessária.
Se eu faltar, perco automaticamente o imóvel?
Não há uma resposta única. A ausência pode gerar consequências processuais, multa ou perda de oportunidade de acordo, conforme o ato e a justificativa. Ela não substitui a análise do pedido, mas deve ser evitada.
O juiz pode dar sentença na própria audiência?
Pode, dependendo da fase e da suficiência das provas. Após a instrução, o juiz pode sentenciar em audiência ou posteriormente. Também pode haver julgamento antecipado sem audiência quando a prova documental é suficiente.
Conclusão
A resposta para saber se ação de despejo tem audiência depende da finalidade do ato e da prova necessária. Conciliação, instrução, liminar e julgamento antecipado são mecanismos diferentes. Ler a decisão e preparar contrato, pagamentos, notificações e proposta evita surpresa.
O Vieira Braga Advogados pode analisar o fundamento do despejo, organizar os documentos e preparar locador ou locatário para a audiência e para as etapas anteriores.
