A aquisição da propriedade por usucapião, também conhecida como prescrição aquisitiva, é um instituto jurídico previsto no Código Civil brasileiro que permite a transferência da titularidade de um imóvel para aquele que detém a posse de boa-fé do bem por um determinado período de tempo, cumprindo os requisitos legais estabelecidos.
Uma das principais questões que surgem nesse contexto é se a existência de dívidas de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) sobre o imóvel pode prejudicar ou impedir a aquisição da propriedade por usucapião. A resposta a essa indagação é essencial para aqueles que desejam regularizar a situação de um imóvel por meio desse instrumento jurídico.
Principais conclusões:
- O não pagamento do IPTU não impede a aquisição do imóvel por usucapião.
- As dívidas de IPTU anteriores à usucapião podem ser cobradas por execução fiscal, mesmo após a aquisição do imóvel.
- O comprovante de pagamento do IPTU não é um documento obrigatório para a ação de usucapião.
- É recomendável quitar as dívidas do imóvel para regularizar sua matrícula e facilitar eventuais negociações futuras.
- Imóveis não cadastrados na prefeitura ou sem IPTU individualizado ainda podem ser objeto de usucapião.
O que é usucapião e como funciona?
A usucapião é uma forma de aquisição originária da propriedade, ou seja, o direito de propriedade é adquirido independentemente da vontade do titular anterior. Isso significa que não há incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) neste tipo de aquisição.
Para que a posse de um imóvel seja convertida em propriedade por meio da usucapião, é necessário o cumprimento de determinados requisitos legais, como a comprovação da posse mansa e pacífica do imóvel por um determinado período, que varia de acordo com a modalidade de usucapião.
Requisitos legais para a usucapião
- Comprovação da posse ininterrupta do imóvel por um período específico (de 5 a 15 anos, dependendo da modalidade)
- Ausência de oposição à posse (posse mansa e pacífica)
- Utilização do imóvel para moradia ou atividade produtiva
- Cumprimento da função social da propriedade
Modalidades de usucapião
Existem diferentes modalidades de usucapião previstas na legislação brasileira, cada uma com seus próprios requisitos e prazos, como a usucapião extraordinária, usucapião ordinária, usucapião especial rural e usucapião especial urbana.
“A usucapião é baseada no vigésimo terceiro item do artigo 5º da Constituição Federal Brasileira, que determina que a propriedade deve atender a sua função social.”
O processo de aquisição da propriedade por meio da usucapião deve ser comprovado durante um processo judicial ou procedimento extrajudicial em um cartório de registro de imóveis, com a apresentação de diversos meios de prova, como documentos, testemunhas e demais evidências da posse do imóvel.
IPTU e sua relação com a usucapião
O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é considerado uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação que acompanha o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Portanto, os débitos de IPTU anteriores à usucapião poderão ser cobrados por meio de uma execução fiscal, mesmo após o imóvel ter sido adquirido pelo possuidor.
IPTU como obrigação propter rem
O IPTU é um tributo que incide sobre a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana do município. Essa responsabilidade pelo pagamento do IPTU é considerada uma obrigação propter rem, advinda da relação entre o devedor e a coisa, de acordo com o conceito jurídico apresentado.
Jurisprudência sobre IPTU e usucapião
A jurisprudência tem se mostrado favorável aos advogados para usucapião em casos envolvendo a relação entre o IPTU e a ação de usucapião, pois o comprovante de pagamento do IPTU não é considerado um documento indispensável para a propositura da ação. O que importa é a comprovação da posse mansa e pacífica do imóvel, que pode ser feita por outros meios de prova.
Segundo decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), mesmo em caso de usucapião, o responsável pelo pagamento do IPTU é quem detém o domínio útil ou a posse do imóvel à época do fato gerador. Esse entendimento jurisprudencial é embasado no conceito de obrigação propter rem e nas disposições do Código Tributário Nacional.
A jurisprudência demonstra que, embora não seja um requisito, o pagamento do IPTU pode auxiliar na comprovação necessária para a Usucapião, conforme destacado em caso do Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) de 2021.
Conclusão
Em conclusão, a usucapião é um importante mecanismo legal que permite a aquisição da propriedade por meio da posse prolongada de um imóvel, mesmo com a existência de dívidas de IPTU. Embora o pagamento do imposto não seja uma condição obrigatória para o sucesso da ação, a apresentação dos comprovantes de quitação pode fortalecer a comprovação da posse mansa e pacífica do bem.
Mesmo após a aquisição do imóvel por usucapião, os débitos de IPTU anteriores não serão extintos, podendo ser cobrados por meio de execução fiscal. Portanto, recomenda-se a regularização do IPTU sempre que possível, com a assessoria de um advogado especializado em usucapião da Vieira Braga Advogados, para garantir a propriedade adquirida por uso e o imóvel regularizado.
É importante ressaltar que a usucapião é um processo complexo, com diversos requisitos legais, prazos e modalidades a serem observados. A orientação de um profissional qualificado, como os advogados da Vieira Braga Advogados, é fundamental para assegurar o êxito da demanda e a aquisição da propriedade por prescrição aquisitiva.
Links de Fontes
- https://vieirabraga.com.br/pode-fazer-usucapiao-com-iptu-atrasado/
- https://machadomossmann.com.br/quem-nao-paga-iptu-pode-fazer-usucapiao/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://www.infomoney.com.br/guias/usucapiao-o-que-e-como-funciona-e-quando-pode-se-aplicar/
- https://nancireginaadvogados.com.br/2021/12/07/quem-deve-pagar-o-iptu-do-imovel-objeto-de-usucapiao/
- https://www.juliomartins.net/pt-br/node/227
- https://corimg.org/paulo-coimbra-aspectos-tributarios-na-usucapiao-extrajudicial/
- https://4tabelionatodenotas.com.br/ata-notarial-de-usucapiao/
- https://direito.legal/resumo-de-usucapiao/
