A análise jurídica acerca da revalidação de alvará de construção deve se pautar em fundamentos objetivos para determinação da melhor linha decisória, especialmente quanto às medidas a serem adotadas para a resolução da problemática relacionada a eventual caducidade de alvará construtivo quando a obra se encontra em pleno andamento. Tal situação expõe o empreendedor às alterações legislativas decorrentes do decurso do lapso temporal concedido para a execução do empreendimento, o que exige do construtor as devidas adequações às normas vigentes no momento de eventual revalidação.
Principais aprendizados
- As infrações de construção podem ser regularizadas por meio da obtenção de um alvará de construção retroativo.
- O código de obras e as leis de edificações desempenham um papel fundamental na determinação dos requisitos para a revalidação do alvará.
- As licenças de construção possuem prazos determinados, e sua caducidade pode levar a multas por construção irregular e autuações de obras.
- A fiscalização de obras e eventuais embargos podem impactar na necessidade de regularização de construções.
- A Sallus Engenharia Jurídica possui ampla experiência na regularização de construções junto à Prefeitura e Corpo de Bombeiros de São Paulo.
Análise jurídica da revalidação do alvará de construção
A renovação de um alvará de construção nem sempre é um processo simples e direto. Casos assim nos remetem ao direito adquirido na esfera do direito de construir, tendo em vista as alterações legais urbanísticas e ambientais, das quais decorre uma certa divergência a respeito de quando há direito adquirido ou apenas expectativa de direito por parte do empreendedor.
Direito adquirido na esfera do direito de construir
Após a concessão do alvará de construção, o empreendedor terá um prazo de validade, cujo qual variará de acordo com a legislação específica municipal. Esse é o período determinado para a finalização da obra. Caso a construção não seja concluída dentro desse prazo, o empreendedor poderá renovar o alvará construtivo pelo mesmo período de tempo. No entanto, para essa renovação, na hipótese de alteração legislativa, o empreendedor deverá se submeter aos trâmites administrativos iniciais.
Renovação do alvará construtivo e alterações legislativas
O direito de construir constitui o patrimônio do empreendedor (direito adquirido), desde que seja demonstrada inequivocamente a inicialização das obras. Isso porque, a partir desse momento, passa a existir direito de propriedade sobre a construção. Se os requisitos não forem cumpridos, a revalidação do alvará de construção provavelmente será indeferida pela municipalidade.
Caducidade do alvará e direito de propriedade sobre a construção
Mesmo que a municipalidade indefira um pleito licenciatório submetido à época da vigência de uma lei anterior, em decorrência de uma lei posterior, não há direito adquirido pela simples submissão do projeto construtivo. Porém, uma vez iniciada a construção, o problema muda de feição, pois passou a existir um direito de propriedade sobre a construção, ainda que apenas iniciada – direito este que não pode ser atingido por ato administrativo que, com base em legislação nova, vise a revogar a autorização em virtude da qual se praticaram os atos necessários a que ele surgisse.
Infrações de construção: Regularização de obra sem licença
Construir sem licença pode gerar infrações de construção e multas severas. No entanto, é possível regularizar uma obra irregular através de um processo de regularização de construções. Veja a seguir um passo a passo para essa regularização e os principais documentos exigidos.
Passo a passo para regularizar uma obra sem alvará
- Identifique a situação do imóvel junto à Prefeitura local. Verifique se o código de obras e as leis de edificações foram atendidos.
- Contrate um profissional capacitado, como um arquiteto ou engenheiro, para providenciar a planta do imóvel e os demais documentos necessários.
- Obtenha as licenças ambientais e certifique-se de atender às normas construtivas exigidas.
- Dirija-se à Prefeitura e apresente a documentação para regularização da obra e o pagamento das multas por construção irregular, se houver.
- Procure o Cartório de Registro de Imóveis para que as alterações sejam incorporadas à matrícula do imóvel.
Documentos exigidos na regularização de obra irregular
- Alvará de construção e/ou alvará de reforma
- Licenças ambientais necessárias
- Comprovação do atendimento às condicionantes das licenças e alvarás
- Planos de execução, visando ao controle da poluição, proteção ambiental, resíduos, etc.
- Documentos que comprovem a regularidade do imóvel e o cumprimento das normas construtivas
O processo de regularização de construções envolve taxas e multas, além de vistorias técnicas. No entanto, é uma solução importante para evitar autuações de obras, embargos de obras e outras infrações de construção. Converse com os advogados da Vieira Braga para obter mais informações sobre sua situação específica.
As pessoas também perguntam:
O que acontece se não tiver alvará de construção?
Se não houver alvará de construção, a obra é considerada irregular, podendo resultar em multas, embargos e até a demolição da construção. Além disso, o proprietário pode ser responsabilizado legalmente. É fundamental regularizar a situação junto à prefeitura para evitar essas consequências.
Como regularizar uma obra sem alvará?
Para regularizar uma obra sem alvará, é necessário solicitar a aprovação do projeto junto à prefeitura, apresentando a documentação exigida, como o projeto arquitetônico assinado por um profissional habilitado e comprovante de pagamento das taxas devidas. Após a análise e aprovação, será emitido o alvará retroativo, permitindo que a obra seja legalizada. Se a obra já estiver concluída, pode ser necessário passar por um processo de regularização específico, que pode incluir ajustes no projeto ou a apresentação de documentos adicionais.
Qual o prazo de validade de um alvará de construção?
O prazo de validade de um alvará de construção pode variar conforme as normas do município. Geralmente, o alvará tem validade de 180 dias (6 meses) a 1 ano, podendo ser renovado caso a obra não tenha sido concluída dentro desse período. É importante consultar a prefeitura local para verificar as regras específicas da região onde a obra está sendo realizada. Se a obra ultrapassar o prazo de validade do alvará, poderá ser necessário solicitar uma prorrogação ou novo alvará.
Qual a multa por construir sem alvará?
Construir sem alvará de construção pode resultar em multas significativas, que variam conforme a legislação de cada município. Geralmente, a multa é calculada com base no valor da obra ou na área construída, podendo ser uma porcentagem do custo total da obra ou um valor fixo. Além da multa, a obra pode ser embargada, e o proprietário pode ser obrigado a regularizar a situação ou até demolir a construção. É fundamental verificar com a prefeitura local as multas e penalidades específicas para o seu município.
Pode iniciar obra sem alvará?
Não é permitido iniciar uma obra sem alvará de construção. O alvará é uma autorização legal necessária para garantir que a obra esteja de acordo com as normas urbanísticas, ambientais e de segurança. Iniciar uma construção sem esse documento pode resultar em multas, embargos e até mesmo a demolição da obra. É essencial solicitar o alvará junto à prefeitura ou órgão competente antes de iniciar qualquer obra.
Conclusão
Em resumo, é possível obter um alvará de construção retroativo para regularizar infrações de construção, porém é necessário seguir os procedimentos legais e administrativos adequados. Isso envolve analisar o direito adquirido na esfera do direito de construir, lidar com a renovação do alvará construtivo e eventuais alterações legislativas, além de compreender a caducidade do alvará e o direito de propriedade sobre a construção.
Para regularizar uma obra sem licença, é preciso seguir um passo a passo envolvendo a Prefeitura, contratação de profissionais habilitados e apresentação de documentos específicos. Dessa forma, é possível evitar multas e sanções por construções irregulares.
A fiscalização de obras na construção civil desempenha um papel crucial na garantia da qualidade, segurança e conformidade dos projetos, atuando na prevenção de irregularidades e garantindo a integridade das construções e a credibilidade do setor. A supervisão adequada durante a construção também ajuda a garantir que o cronograma da obra seja seguido, evitando atrasos desnecessários.
Links de Fontes
- https://www.sallusengenhariajuridica.com.br/blog/obra-sem-licenca-como-regularizar/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/332994/alvara-de-construcao—revalidacao-e-o-direito-adquirido-no-ambito-do-direito-de-construir
- https://guiadeservicos.saobernardo.sp.gov.br/guia-de-servicos/servicos/211369/mostrar
- https://www.cashme.com.br/blog/alvara-de-construcao/
- https://imaprojetos.com.br/regularizacao/falta-habite-se-e-alvara-dao-multa.html
- https://advambiental.com.br/atuacao/acao-para-cancelar-multa-por-construcao/
- https://www.mobussconstrucao.com.br/blog/regularizacao-de-obra/
- https://www.sienge.com.br/blog/embargo-de-obra/
- https://adequada.eng.br/fiscalizacao-obras/
