Todo aquele que reside em uma casa ou apartamento – integrante de condomínio – é obrigado a pagar as despesas de rateio entre os moradores (art. 1.315, CC). Caso não o faça, será acionado em ação de execução em que será citado para pagar o débito em 3 dias (art. 829, CPC), sob pena de penhora até mesmo do imóvel em que reside e que provocou a dívida condominial, mesmo que seja seu único bem de família (art. 3º, IV, 8.009/90). A defesa do devedor são os embargos à execução (art. 914, CPC), em 15 dias da juntada aos autos do mandado (art. 915, CPC), em que poderá arguir a inexigibilidade do título por ausência de documento comprobatório do valor da dívida (art. 784, VIII, CPC).
Principais pontos de aprendizado
- A dívida condominial é um título executivo extrajudicial, o que permite a execução imediata.
- O condomínio possui 5 anos para entrar com ação de cobrança ou execução das taxas.
- O imóvel do condômino inadimplente pode ser penhorado, mesmo sendo seu único bem.
- O valor cobrado inclui juros, multa, correção monetária e honorários advocatícios.
- A defesa do condômino inclui contestar os cálculos e alegar prescrição da dívida.
O que são taxas condominiais e por que devem ser pagas?
As taxas condominiais são a divisão entre os condôminos das despesas de um condomínio. Mesmo que o condômino não utilize todos os serviços e áreas comuns, ele é obrigado legalmente a pagar a sua parte, conforme previsto no art. 1.315 do Código Civil. Essa obrigação visa garantir o bom funcionamento e manutenção do condomínio, beneficiando todos os moradores.
Obrigação legal de pagar taxas condominiais
De acordo com o Código Civil de 2002, a taxa condominial é obrigatória, e cada condômino deve contribuir na proporção de sua parte para as despesas do condomínio. (Art. 1.315, Art. 1.334)
- A taxa de condomínio é composta por despesas ordinárias e extraordinárias, sendo que as ordinárias são aprovadas em assembleia e cobrem os custos mensais fixos do condomínio, como água, luz coletiva, salários, entre outros.
- O fundo de reserva, equiparado a uma poupança, é pago mensalmente pelos condôminos e é destinado a eventuais necessidades emergenciais.
- As taxas extraordinárias são criadas em assembleias para despesas pontuais ou urgentes, como reparos estruturais, e não estão vinculadas a uma obrigação mensal.
É recomendado reajustar a taxa condominial anualmente em assembleia, a fim de contemplar as correções das despesas do condomínio. Porém, pode ser revisada em assembleia extraordinária com aprovação.
“A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial é do condômino, proprietário, ou promitente comprador, conforme previsto no Código Civil.”
O não pagamento pode resultar em encargos moratórios, ações judiciais e até penhora do imóvel. Portanto, é essencial que os condôminos estejam cientes de sua obrigação legal de pagar as taxas condominiais.
Direito condominial: Como se defender da dívida condominial?
Quando enfrentamos uma dívida condominial, é essencial conhecer nossos direitos e as formas de nos defendermos. A principal defesa contra a cobrança da dívida condominial é realizada por meio dos embargos à execução, previstos no artigo 914 do Código de Processo Civil.
Os embargos à execução devem ser apresentados em até 15 dias após a juntada aos autos do mandado de citação (art. 915, CPC). Nessa ocasião, o devedor pode alegar a inexigibilidade do título por ausência de documentos comprobatórios do valor da dívida, como a convenção condominial e a ata da assembleia que aprovou o rateio das taxas.
Esses documentos são considerados essenciais para a cobrança válida da dívida condominial, mesmo que não haja o registro no cartório de registro de imóveis (Súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça).
Documentos necessários para cobrança válida
- Convenção de condomínio
- Ata da assembleia que aprovou o valor do rateio das taxas
“A presença desses documentos é fundamental para comprovar a legitimidade da cobrança, mesmo que não haja o registro formal no cartório.”
Portanto, a defesa contra a dívida condominial se baseia na ausência ou irregularidade dos documentos comprobatórios, sendo uma estratégia importante para contestar a exigibilidade do título executivo.
Outras defesas possíveis contra a dívida condominial
Além de defender a inexigibilidade do título, o condômino inadimplente pode recorrer a outras estratégias para se proteger da cobrança de dívidas condominiais. Duas alternativas importantes são a prescrição do débito e a alegação de excesso de execução.
Prescrição do débito
De acordo com o artigo 206, § 5º, do Código Civil e o Tema Repetitivo 949 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), as dívidas condominiais prescrevem em 5 anos. Isso significa que, se o condomínio demorar mais de 5 anos para cobrar a taxa atrasada, o condômino pode alegar a prescrição e se livrar dessa obrigação.
Excesso de execução
Com base no artigo 917, inciso III, do Código de Processo Civil, o condômino pode argumentar que há excesso de execução na cobrança da dívida condominial. Isso pode ocorrer se perceber que o condomínio está cobrando um valor já pago ou aplicando uma atualização superior à devida, conforme o artigo 917, § 3º, do CPC.
Essas defesas visam evitar a cobrança indevida de valores e garantir o direito do devedor, contribuindo para uma relação mais equilibrada entre o condomínio e seus moradores.
“A legislação prevê que o devedor reiterado e contumaz de despesas condominiais pode ser submetido a multa acima de 2%, conforme o artigo 1.337 do CC.”
As pessoas também perguntam:
Estou com dívida de condomínio. O que fazer?
Se você está com dívida de condomínio, é importante verificar o valor exato com a administração e tentar negociar o pagamento ou parcelamento. Conversar com o síndico pode ajudar a encontrar uma solução. Caso necessário, busque ajuda jurídica para entender seus direitos e evitar problemas futuros.
Como anular multa condominial?
Para anular uma multa condominial, você pode verificar se ela foi aplicada de acordo com as regras do regimento interno e a convenção do condomínio. Se houver algum erro ou abuso, converse com o síndico para tentar resolver a situação. Caso não chegue a um acordo, pode ser necessário buscar assessoria jurídica para analisar a legalidade da multa e, se for o caso, entrar com uma ação para anulá-la.
Como contestar valor de condomínio?
Para contestar o valor do condomínio, verifique se os encargos estão de acordo com a convenção e o regimento interno. Se identificar erros ou cobranças indevidas, converse com o síndico ou a administração para esclarecer. Se não houver acordo, consulte um advogado especializado para avaliar a situação e, se necessário, tomar medidas legais para resolver o problema.
O que fazer quando um condômino não paga?
Quando um condômino não paga, o síndico deve primeiro tentar uma negociação amigável, buscando entender a situação e propondo parcelamento, se possível. Se não houver acordo, o condomínio pode iniciar ações legais, como o protesto da dívida e até uma ação de cobrança judicial, que pode resultar na penhora do imóvel do devedor. Aconselha-se sempre seguir as normas da convenção e regimento interno do condomínio.
Quantos anos prescreve dívida de condomínio?
A dívida de condomínio prescreve em 5 anos, de acordo com o Código Civil. Isso significa que, após esse período, o condomínio não pode mais cobrar judicialmente a dívida. No entanto, é importante que o síndico ou a administração do condomínio tome as medidas adequadas para cobrar a dívida dentro desse prazo, para evitar a prescrição.
Conclusão
Em resumo, diante de uma dívida condominial, o devedor possui diversas opções de defesa, como os embargos à execução, a prescrição do débito e a alegação de excesso de execução. É importante que tanto o devedor quanto o síndico conheçam seus direitos e obrigações no âmbito do direito condominial, a fim de evitar cobranças indevidas e garantir a regularidade da administração do condomínio.
Cerca de 80% dos casos tratados por advogados em situações de discordância entre condôminos estão relacionados à inadimplência, evidenciando a relevância de compreender as nuances legais envolvidas. Outros problemas comuns incluem questões relacionadas a carros, animais, crianças, infraestrutura e conflitos de vizinhança.
O custo mínimo estipulado pela Ordem dos Advogados do Brasil para a prestação de serviços judiciais nessa área é de aproximadamente R$ 2.500,00, além de um parâmetro comum de 20% do valor do benefício econômico buscado. Embora a duração média de ações judiciais em condomínios seja de três a quatro anos, podendo se estender até 12 anos, a implementação do Novo Código de Processo Civil tende a diminuir significativamente esses prazos.
Links de Fontes
- https://sindicoagora.com.br/como-se-defender-da-divida-condominial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/286623/divida-de-condominio–como-resolver-esse-grave-problema
- https://costaetavaresadv.com.br/taxas-condominiais-quem-e-responsavel-pelo-pagamento/
- https://tudocondo.com.br/taxa-condominial
- https://tudocondo.com.br/divida-de-condominio
- https://www.conjur.com.br/2023-set-14/cabe-penhora-imovel-originou-divida-cota-condominial/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/penhora/e-possivel-a-penhora-de-bem-de-familia-para-pagamento-de-debitos-condominiais-relativos-ao-referido-bem
- https://corimg.org/stj-condominio-nao-pode-utilizar-medidas-nao-pecuniarias-para-punir-condomino-devedor/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
